בתקופת כהונתו הקצרה כשר אוצר, הכריז יאיר לפיד על כוונתו לפטור רוכשי דירה ראשונה מקבלן מתשלום המע"מ. הצעת חוק זו שזכתה לשם "מע"מ אפס" הפיחה תקווה בקרב זוגות צעירים רבים.

אולם מה המשמעות של פטור ממע"מ על דירה ראשונה ואילו השלכות יכולות להיות למהלך כזה?

רכישת דירה ראשונה מקבלן

כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, וזוהי הרכישה הראשונה שלכם, חלק מהסכום, החלק של המע"מ, עובר לידי המדינה, כמו בכל עסקת רכישה בה על הספק לשלם מע"מ בגין התשלום שקיבל.

כלומר, אם דירה חדשה עולה מיליון ₪, אתם תשלמו את הסכום הזה לקבלן ואילו הוא יצטרך לשלם למדינה 17 אחוזי מע"מ, כך שהסכום הסופי שיישאר בידיו יהיה 854,700 ₪, אחרי ששילם למדינה מע"מ בסך 145,300 ₪. (בתקופת כהונתו של יאיר לפיד כשר אוצר סכום המע"מ היה אפילו גבוה יותר ועמד על 18%).

מטרת חוק מע"מ אפס היתה לבטל את החלק של המע"מ, כך שמלכתחילה ישלמו הזוגות הצעירים מחיר מופחת על הדירה שירכשו מהקבלן.

מי זכאי להטבה?

כדי ליהנות מפטור על המע"מ, יהיה על הזכאים להטבה לעמוד במספר קריטריונים, ביניהם רוכשים שמעולם לא היתה להם דירה בעבר, זוגות נשואים בלבד שהם הורים לפחות לילד אחד, לפחות אחד מבני הזוג שירת בצבא או בשירות לאומי, התחייבות בני הזוג שלא למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות לרכישה, ומחיר הדירה לא יהיה גבוה יותר מהמחיר הממוצע באזור הקנייה, זאת בכפוף לקביעת השמאי הממשלתי שיבדוק את שווי הדירות באזור המדובר.

בכל מקרה הוצבה תקרת סכום קניה שתעמוד על 1.6 מליון ₪.

המשמעויות של פטור ממע"מ

משמעות פטור ממע"מ על דירה ראשונה נחלקת לטווח הקצר ולטווח הארוך.

בטווח הקצר, עם אישור הצעת החוק ייעצרו רכישות הדירות מאחר והרוכשים ימתינו לכניסת החוק לתוקף וייהנו לאחר מכן מדירה במחיר מוזל. מספר המכירות בתקופה זו יהיה קטן יותר עם העצירה במכירות.

מנגד, דירות שכבר עומדות למכירה והמוכרים רוצים לשחרר אותן כמה שיותר מהר, יורידו מחירים ולו רק כדי למכור במהירות.

זהו פרדוכס של שני מצבים מנוגדים, בהם מצד אחד הרוכשים ממתינים לחוק שייכנס לתוקף ואילו המוכרים מוזילים את מחירי הדירות.

בטווח הארוך, יעלו הביקושים לדירות ואילו ההיצע יקטן.

בעיות נוספות של החוק החדש הם התנאים שמציב משרד האוצר לזכאים לו. לפי התנאים, כל מי שהוא רווק, שייך למגזר החרדי (ולא שירת בצבא), ערבי או חד הורי לא זכאי להטבה הזו. זוגות חד מיניים מאידך, עם ילד אחד לפחות, כן ייהנו מהטבה זו.

בנוסף, ככל שהדירה יקרה יותר, ההנחה עליה (הפטור מהמע"מ) תהיה גדולה יותר. זה אומר שאם תרכשו דירה בפריפריה, שהיא זולה יותר מדירה באזור המרכז, סכום ההנחה שתקבלו עליה יהיה נמוך יותר מההנחה של דירה יקרה באזור המרכז.

אזרחים שלא שירתו בצבא או בשירות לאומי יוכלו ליהנות מההטבה רק אם יקנו דירה שמחירה לא יהיה גבוה משש מאות אלף ₪, נתון שמייצר בחירה בקניית דירה בפריפריה הזולה יותר, מתוך אילוץ ולא מתוך בחירה.

בעיה נוספת היא העולים החדשים שבעצם הודרו מהתוכנית ולא נכללו בהטבה. עם צאת הצעת החוק הזדרז שר השיכון דאז, אורי אריאל, ושיגר מכתב חריף לשר האוצר לפיד, שם כתב כי אסור לפגוע באוכלוסיית העולים החדשים, הן מהאספקט הערכי ציוני ועידוד העלייה והן מהאספקט המקצועי, באמצעות הגדלת היקף הזכאים הפוטנציאלים להטבה, דבר שישפיע על שוק הדירות ויסייע בהורדת מחיריהן.

ויהיו גם מרוויחים

החוק החדש הותנה בכך שההטבה תינתן רק לדירות שיש להן היתר בנייה. יחד עם זאת, ברוב הבנקים קיימת דרישה שלפחות חמישה עשר אחוזים מהדירות שנמצאות בפרויקט מגורים יימכרו עוד לפני קבלת היתר הבנייה, כלומר "על הנייר". תנאי זה של הבנקים משמש אותם כדי לראות כי אכן יש ביקוש לדירות בפרויקט המדובר ושליזם תהיה היכולת הכלכלית לשלם לבנק.

הדבר גורם לפרדוכס בו זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה "על הנייר" וליהנות מההטבה, כך שהדירות הזולות יותר, שלרוב נמכרות ראשונות במכירה מוקדמת, יימכרו דווקא לאוכלוסיית הלא זכאים להטבה, ביניהם גם משקיעים רבים שיהיו המרוויחים העיקריים.

באופן זה המשקיעים שיש להם את האמצעים ואינם זוגות צעירים שתלויים בכל שקל, ייהנו מדירות זולות יותר במכירה מוקדמת, עוד הרבה לפני מתן היתר הבנייה ויחטפו את הדירות שהיו מיועדות למכירה במסגרת הטבת המע"מ.

את התשובה לשאלת היתרונות של פטור ממע"מ לעומת החסרונות לא נדע כנראה לעולם, אחרי שהחוק בוטל עם כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר.

על פניו נראה כי היתרונות, לפחות לזוגות צעירים, עלו על החסרונות, מאחר ובסופו של דבר הם יכלו ליהנות מדירות חדשות בהנחה משמעותית במקום לשלם את המע"מ הגבוה.

למידע נוסף על רכישת דירות, בחירת מסלולי משכנתא המתאימים לכם ואיתור מקורות המימון האופטימליים ביותר, מלאו את פרטיכם בטופס שבאתר ונציגי מאזן משכנתא ישמחו לחזור אליכם במהירות המרבית.