בחירת מסלול המשכנתא מושפעת משיקולים רבים וכל לווה בוחר את המסלול שלדעתו הוא המתאים ביותר ליכולותיו הכספיות, כך שיוכל לעמוד בהחזרים החודשיים ללא בעיה מיוחדת.
עדיין, קיימים הבדלים בין המסלולים, שלפעמים קשה להבין אותם במלואם ובדיעבד יכול להיות שתגלו שהבחירה שעשיתם אינה מתאימה לכם, כמו במצבים של ריבית משתנה צמודה או לא צמודה.
מאזן משכנתא יעשה לכם סדר בדברים, עם הסבר מפורט והמלצות על משכנתאות בתנאים אופטימליים.
ריבית משתנה צמודה או לא צמודה – מצא את ההבדלים
ההבדלים בין מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, לעומת משכנתא לא צמודה למדד בריבית משתנה, אינם רבים אך הם מהותיים.
בריבית משתנה צמודה למדד, סכום הקרן, הלא היא ההלוואה עצמה, הוא צמוד למדד. כלומר, אם המדד יעלה, יעלה גם סכום הקרן ובשורה התחתונה יעלו ההחזרים החודשיים שלכם לבנק.
בריבית משתנה לא צמודה למדד, סכום הקרן אינו צמוד למדד ולכן גם אינו מושפע ממנו. הבעיה העיקרית היא שמלכתחילה נקבעים במסלול זה אחוזי ריבית גבוהים יותר מאשר בהלוואה עם ריבית משתנה צמודה.
מדוע נקראת ריבית זו משתנה?
זהו הליך יחסית חדש, בו, כשמו, סכום הריבית משתנה ולא רק בשל ההצמדה למדד אלא בהסכם שנקבע מראש.
לפי ההסכם, אם בחרתם במסלול של ריבית משתנה צמודה, הריבית תהיה קבועה במשך חמש שנים ולאחר מכן היא תשתנה בהתאם למצב המשק. טווח הריבית הזו ינוע בין אחוז וחצי לשני אחוזים ורבע. טווח ריביות אלו נקבע בהתאם לסיכום עם הבנק, לתנאים האישיים שניתנו ללווים ואורך חיי המשכנתא.
אם תבחרו במסלול של ריבית משתנה לא צמודה, גם כאן תהיה הריבית קבועה למשך חמש שנים ולאחר מכן תשתנה, בהתאם למה שסוכם מראש ובטווח של כשלושה אחוזים ורבע עד ארבעה אחוזים ורבע. גם כאן, טווח הריביות נקבע בהתאם להסכם עם הבנק, לתנאים האישיים של הלווים, ובאורך חיי המשכנתא.
ההבדלים הם קטנים במידה ואתם בטוחים שלא צפוי להיות שינוי ניכר במדד השנתי. אולם מאחר ואיש אינו יודע מה יילד יום, ומה יהיה גובה המדד השנתי, במיוחד בהלוואות שנפרשו לאורך שנים רבות, יש לבסס את ההחלטה כך שתהיה כמה שיותר מדויקת, ולנסות להעריך את הצפוי לקרות.
הערכת סיכונים
כדי לנסות ולהעריך את גובה המדד בעתיד, ובאופן שיסייע לנו לגבש החלטה בדבר מסלול המשכנתא הרצוי לנו, ניתן לעשות זאת בשני אופנים:
- בנק ישראל- לבנק ישראל יש יעדי אינפלציה שהוא מציב לעצמו ויעשה כל שביכולתו כדי לעמוד בהם. יעדים אלו הם עמידה בגובה המדד, בין אחוז אחד לשלושה אחוזים בשנה.
יחד עם זאת, הפער בין אחוז אחד לשלושה אחוזים הוא גדול וההשפעה שלו על המשכנתא היא משמעותית מאד. לא רק זאת, מדובר בהערכה שמתאימה לתקופות שקטות ויציבות ואינן משקפות תקופות של משברים כלכליים ומצבים שאינם יציבים.
- השוק הפיננסי- על אף היכולת של בנק ישראל לצפות תחזיות פיננסיות, מי שמצוי בתוך "עין הסערה" וחש את תנודות השוק באופן מוחשי וממשי, הוא מי שעוסק בהשקעות בשוק ההון.
שוק ההון הוא דינמי מאד ומדי יום מתבצעות הערכות לגבי המדד והשינויים בו, זאת בהתאם לשינויים ברמה מקומית ועולמית. אגרות החוב שנסחרות בבורסה נושאות תשואה מדי יום, חלקן צמודות למדד ואחרות אינן צמודות.
ניתן לבסס את הערכות גובה המדד העתידי, לפי הערכות המשקיעים, שמתמחרים את ציפיותיהם למדד. אם התחושה בשוק הפיננסי תהיה שהמדד יהיה גבוה יותר, ההפרש בין אג"ח צמודה ללא צמודה יהיה גבוה יותר.
עם המידע וההערכות הללו, אפשר להתחיל ולתכנן את מסלולי המשכנתא ולהבין איזה מהם עדיף לכם לקחת.
איך לבחור?
על פניו עושה רושם שאם ניתן לחזות את גובה המדד, קל יותר לבחור את מסלול המשכנתא הרצוי. לו כך היו פני הדברים היו היום מבקשי משכנתאות רבים שהיו שמחים ומאושרים אחרי שהצליחו לחסוך סכומי כסף ניכרים.
בפועל, לא ניתן לצפות במדויק את העתיד. אפשר לקבל מושג ברור יותר אולם אין וודאות מוחלטת בנוגע למספרים שמושפעים מגורמים ומשתנים רבים בארץ ובעולם, כולל משברים פוליטיים, תנודות במסחר וכדומה.
הצעד הנכון יותר לעשות הוא לקבוע מראש עם איזה מדד תוכלו לחיות בשלום מבחינת יכולת ההחזר החודשית שלכם ולהציב תקרה ריאלית לתשלומים שלכם, במידה ותהיה חריגה משמעותית כלפי מעלה.
אם תגלו שאתם יכולים להיערך עם מקדם בטחון במצבים בהם המדד יעלה יותר מהמצופה, תוכלו לבחור במסלול של ריבית משתנה צמודת מדד.
במידה והחישוב שלכם יראה לכם שלא תצליחו לעמוד בתשלומי ההחזר החודשי אם המדד ישתנה ואפילו בתנודה קלה, הרי שנכון יותר יהיה לבחור במסלול ריבית משתנה לא צמודת מדד.
שיקול נוסף שישפיע על ההחלטה שלכם הוא תקופת המשכנתא. ככל שהמשכנתא היא לטווח ארוך יותר, כך ההשפעה של שינויים במדד ניכרת יותר.
כלומר, אם מלכתחילה אתם מתכננים לקחת משכנתא קצרת מועד, למשל של חמש שנים, מומלץ לבחור במסלול הצמוד למדד, שם הריבית נמוכה יותר וקל יותר לצפות את תנודות המדד בפרק זמן כזה.
לחילופין, אם אתם בונים על משכנתא רבת שנים, הסיכונים בבחירת מסלול לא צמוד מדד הם קטנים יותר ורצוי לבחור בו. הוא יבטיח לכם שהשינויים בגובה ההחזרים החודשיים לא יהיו דרסטיים.
מאזן משכנתא ישמחו לתת מענה והסברים נוספים על מסלולי המשכנתא המתאימים לכם. לקבלת מענה מהיר עם הסברים על מסלולי משכנתא מומלצים, מלאו את פרטיכם בטופס שבאתר ונשמח לשוב אליכם בהקדם.