כדי להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים בישראל, רובנו נאלצים לקחת משכנתא גדולה לתקופה ארוכה, לעתים עד 30 שנה. התחייבות למשכנתא של 1,000,000 ₪ אינה דבר של מה בכך, זהו סכום משמעותי ולאורך תקופת ההלוואה דברים רבים עלולים להשתנות בחיי הלווים.

כיום, בעקבות העלייה במחירי הנדל"ן בארץ נאלצים הלווים לקחת הלוואות גדולות יותר מבעבר, משכנתא בסכום של 1,000,000 ₪ נחשבת למקובלת בקרב זוגות צעירים רבים, כל עוד הם הצליחו לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה שברצונם לקנות. הבנקים חוששים לאשר משכנתא גדולה לתקופה ארוכה לכן הריביות גבוהות יותר ככל שהסכום משמעותי ותקופת המשכנתא ארוכה יותר.

כדי לקבל החלטה פיננסית חשובה מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מנוסה ולהרכיב יחד עמו את תמהיל ההלוואה, בהתאמה למאפיינים האישים ולפי פרמטרים נוספים. היועץ מכיר את כל מסלולי המשכנתא של הבנקים, הוא בודק את יכולת ההחזר שלכם, מסייע לכם לחשוב קדימה ולהתאים את ההחזר החודשי למצבכם הפיננסי גם עוד כמה שנים, ובעזרתו תוכלו לקבל תנאים טובים יותר ולשלם פחות כסף לבנק.

מגבלת ההון העצמי

בנק ישראל קבע כי רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל משכנתא בשיעור עד 75% משווי הדירה, כלומר זוג צעיר וחסר דירה המעוניין לרכוש נכס למגורים בשווי 1,400,000 מיליון ₪ יוכל לקבל כמיליון ₪ משכנתא, לתקופה של עד 30 שנה. משפרי דיור רשאים לקבל משכנתא בשיעור עד 70% משווי הדירה ומשקיעים יכולים לקבל משכנתא בשיעור עד 50% משווי הנכס. כלומר, משקיע המעוניין לרכוש נכס בשווי 2 מיליון ₪ וזקוק למשכנתא בסכום של 1,000,000 ₪, חייב לגייס מיליון ₪ מהבית כדי לבצע את העסקה.

בנק ישראל הטיל מגבלות נוספות במהלך השנים האחרונות במטרה לצנן את שוק המשכנתאות ולשמור על יציבות הבנקים. לכן, בנק ישראל קבע את מגבלת השליש המאפשרת ללווים לבחור במסלולים של ריבית משתנה בתדירות נמוכה מ-5 שנים בשיעור של עד 33% מסך ההלוואה, כמו כן חובה על הלווים לכלול בתמהיל המשכנתא מסלולים בריבית קבועה צמודה או לא צמודה בשיעור של לפחות 33% מסכום המשכנתא.

ראוי לציין כי בניית תמהיל משכנתא מחייבת ידע וניסיון מקצועי, יש להכיר את כל המסלולים שהבנקים מציעים, להבין מהם היתרונות והחסרונות של כל מסלול ולהתאים את ההלוואה למאפייני הלווים ולצרכים הייחודיים שלהם. יש לבחור במסלולי המשכנתא בהתאם ליכולת ההחזר של הלווים ולאחר תכנון פיננסי, תוך התאמת התמהיל למצב הכלכלי בארץ, לשינויים בכלכלה העולמית, לצפי בשינויי הריבית ומדד המחירים לצרכן ובהתאם לפרמטרים נוספים.

חשוב לשים לב לכך שמשכנתא בסכום של 1,000,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, בהנחה שהריבית השנתית היא 3.46%, מחייבת את הלווים לעמוד בתשלומי החזר חודשיים בסכום של כ-4,980 ₪, בהתאם לתמהיל הנבחר ההחזר החודשי משתנה לאורך חיי ההלוואה בהתאם לשינויים בריבית ובמדד. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שסכום ההלוואה גבוה יותר, כך הבנק מציע ריביות יקרות יותר, לכן מומלץ לתכנן את תמהיל המשכנתא בעזרת יועץ מנוסה על מנת להתחשב בסיכונים שונים ולהתאים את ההלוואה למאפייני הלווים.

אנו מציגים בפניכם דוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 1,000,000 ₪ בשנת 2017, אך אין לראות בהם אלא דוגמאות בלבד, הם אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה, והם נועדו לצורך המחשת הנושא וכמידע חשוב המאפשר ללמוד מהו תמהיל משכנתא וכיצד לבחור מסלולים שונים.

תמהיל משכנתא מומלץ ראשון לסכום של 1,000,000 ₪

בתמהיל המשכנתא המומלץ הראשון אנו מציגים בפניכם תמהיל קלאסי הכולל שלושה מסלולים בלבד, בהתאם למגבלות שבנק ישראל קבע. התמהיל המומלץ הראשון כולל חלוקה לשלושה מסלולים: 30% בריבית פריים, 30% בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ו-40% במסלול ריבית קבועה לא צמודה.

אפשר לקחת גם 33% בריבית פריים, המקסימום האפשרי, מאחר וזהו המסלול הזול ביותר כיום. מסלול בריבית פריים נחשב לכוכב של השנים האחרונות בגלל הריבית הנמוכה במשק, מסלול זה מעניק יתרונות חשובים נוספים ללווה כגון אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות, בעיקר ללא עמלת היוון הנחשבת ליקרה ולמשמעותית ביותר. מסלול בריבית פריים אינו צמוד למדד, יתרון חשוב נוסף, הוא זול מאוד בהשוואה למסלולים אחרים וגם ניתן למחזר אותו ללא קנסות.

מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד נחשב גם הוא לאחד הבולטים והפופולריים בשנתיים האחרונות. במסלול זה הריבית נמוכה בהשוואה למסלולים בריבית קבועה, לכן הוא זול יותר. עם זאת, יש לזכור כי המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן לכן עשויים להיות שינויים בגובה ההחזר החודשי, בהתאם לשינויים במדד. המסלול מציע נקודת יציאה כל חמש שנים, בנקודת היציאה אפשר לפרוע את המסלול ללא תשלום עמלת היוון, יתרון חשוב ללווים. אחת לחמש שנים מעדכנים את הריבית בהתאם לשינויים במשק, אם הריבית נסקה מעלה כדאי לפרוע את המסלול או למחזר את המשכנתא.

התמהיל המומלץ הראשון כולל גם מסלול בריבית קבועה לא צמודה, אמנם במסלול זה הריבית גבוהה יותר לעומת מסלולים אחרים אך הלווים זוכים ליציבות, לביטחון ולשקט נפשי. גם אם לפתע הריבית תזנק מעלה, ההחזר החודשי לא יושפע וזוכים למסלול בסיכון נמוך יחסית. החיסרון העיקרי במסלול זה הוא גובה עמלת הפירעון שיש לשלם כקנס במידה ומחליטים לפרוע את ההלוואה לפני זמנה או למחזר את המשכנתא.

תמהיל משכנתא מומלץ שני לסכום של 1,000,000 ₪

התמהיל השני המומלץ למשכנתא בסכום של 1,000,000 ₪ מחולק ל-4 מסלולים שונים. החלוקה הינה 33% במסלול בריבית פריים, 20% בריבית משתנה לא צמודה למדד, 37% במסלול ריבית קבועה לא צמודה ו-10% במסלול בריבית קבועה צמודה למדד.

כאמור, מסלול בריבית פריים נחשב לזול ביותר לכן הוא פופולרי בשנים האחרונות, כדאי לבחור בו בגלל הריבית הנמוכה במשק והיתרונות הרבים שהוא מעניק כמו אפשרות לפירעון מוקדם בכל רגע ללא תשלום עמלת היוון. בתמהיל זה הלווה מתחייב למסלולים בריבית קבועה צמודה ולא צמודה בשיעור של 47% מסך ההלוואה, כלומר מפחיתים את הסיכון וחוסר הוודאות עבור הלווה, אך יש לכך השפעה על ההחזר החודשי מאחר והריביות גבוהות יותר בהשוואה למסלולים אחרים.

עם זאת, כאשר לוקחים משכנתא גדולה בסכום של 1,000,000 ₪, לרוב מתחייבים לתקופת החזר ארוכה של לפחות 25 שנה, לכן מומלץ לבחור במסלולים בריבית קבועה המבטיחים מראש מהו ההחזר החודשי לכל אורך חיי ההלוואה. יש לשים לב להבדל בין מסלול בריבית קבועה צמודה למסלול בריבית קבועה לא צמודה, ההחזר החודשי במסלול בריבית קבועה לא צמודה ידוע מראש ואינו משתנה, במסלול בריבית קבועה צמודה, ההחזר החודשי עשוי להשתנות בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.

כדאי לדעת כי מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד היה אחד הבולטים בשנים האחרונות, כיום בגלל עליית ריביות המשכנתא, מסלול זה פחות אטרקטיבי כיוון שהוא יקר יותר בהשוואה למסלול בריבית משתנה צמודה למדד, ועוד חמש שנים הריבית עלולה לקפוץ משמעותית ולכן הלווה ייאלץ להתמודד עם תשלומי החזר גבוהים יותר. עם זאת, יש למסלול זה גם יתרונות מאחר והוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן וישנה נקודת יציאה כל חמש שנים, כך שניתן לפרוע את המסלול בנקודת היציאה ללא עמלת היוון וקנסות.

תמהיל משכנתא מומלץ שלישי לסכום של 1,000,000 ₪

בתמהיל זה אנו בוחרים שלושה מסלולים בלבד, לפי החלוקה הבאה: 30% מסלול בריבית פריים, 50% מסלול בריבית קבועה ללא הצמדה והיתרה, 20% במסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד. אמנם, בוחרים בתמהיל זה את אחד המסלולים היקרים ביותר, אך כדאי לבחור בו לתקפה קצרה ככל הניתן כך אין צורך למחזר בהמשך הדרך את המשכנתא, חשוב לזכור כי מסלול זה גורר עמלת פירעון גבוהה אם רוצים לפרוע אותו לפני הזמן. מאחר והריבית כיום נמצאת בשפל חסר תקדים, סביר להניח כי הריבית תהיה גבוהה יותר במועד הפירעון של ההלוואה, לכן המסלול נחשב למומלץ בהשוואה למסלולים אחרים.

לסיכום, הצגנו בפניכם 3 דוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 1,000,000 ₪ בשנת 2017, הצפי לשנת 2018 דומה יחסית, לכן אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בתחילת שנת 2018, התמהילים יוכלו לסייע לכם לקבל החלטות. חשוב להדגיש כי התמהילים מובאים לצרכי עיון ולמידה, הם אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי, ויש להרכיב תמהיל משכנתא מותאם אישית למאפייני הלווה ולתנאי השוק המשתנים.

צוות המומחים של פורטל מאזן – מאזנים לך את המשכנתא מסייע מדי שנה לישראלים רבים להגשים חלום ולרכוש דירה למגורים, בעזרת משכנתא מותאמת אישית בתנאים מועדפים. נשמח לסייע גם לכם, השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.

הייעוץ הראשוני הינו ללא עלות וללא התחייבות.