רוב הישראלים זקוקים למשכנתא כדי להגשים חלום ולרכוש דירה למגורים, ולמרות שמחירי הנדל"ן התייצבו לאחרונה, אחרי שני עשורים של עליות מחירים, עדיין מחירי הדירות גבוהים ויש לקחת משכנתא גדולה. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך לצורך רכישת נכס למגורים או להשקעה, את המשכנתא לוקחים מאחד הבנקים לאחר בניית תמהיל הלוואה ובחירת מסלולים.

תמהיל משכנתא הוא אחד הנושאים החשובים כאשר מתכננים לקחת הלוואה מהבנק כדי לשלם למוכר, יש להתייחס לתמהיל ברצינות לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, אמין ויעיל. חשוב לציין כי תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי הלוואה לרכישת דירה, כל מסלול עומד בפני עצמו, אך יש מגבלות שונות עליהן החליט בנק ישראל, לכן בניית התמהיל אינה משימה פשוטה.

בדרך כלל בוחרים בתמהיל המשכנתא 3-4 מסלולים שונים, כך אפשר לפזר סיכונים, לחסוך עלויות, ובהתאם לשינויים בריבית ובמדד אפשר לקבל החלטות שקולות האם לפרוע מסלול מסוים, למחזר את המשכנתא ועוד. כדי לבנות תמהיל משכנתא מוצלח יש לאפיין את הלווה, לבדוק מהי יכולת ההחזר שלו, להתייחס לפרמטרים חשובים כמו הרחבת המשפחה, סכום כסף גדול שעומדים לקבל בעתיד הקרוב לעין, כושר השתכרות וכדומה.

מידע כללי על שינויים בריבית ובמדד

הריבית במשק עלתה בחודש נובמבר 2018 ב-0.15%, וכעת היא עומדת על 0.25%. העלאת הריבית גרמה גם לעליית ריבית הפריים וכעת היא עומדת על 1.75%. בנוסף, גם מדד המחירים לצרכן התייקר בשנת 2018 ועלה ב-1.2%. יחד עם זאת, חלה ירידה קטנה יחסית בריבית המשכנתא הממוצעת, הן במסלולים הצמודים למדד והן במסלולים הלא צמודים.

כאשר בונים את התמהיל חשוב להתייחס לשיעור ריבית הפריים ולשינויים במדד המחירים לצרכן, כיוון ששני הפרמטרים משפיעים ישירות על תשלומי ההחזר החודשיים. כאמור, משכנתא לוקחים לתקופה ארוכה, בין 20 ל-25 שנה, המקסימום האפשרי הוא 30 שנה. בתקופת ההלוואה דברים רבים עלולים להשתנות במשק המקומי, בכלכלה העולמית ובחיי הלווים, למשל אבטלה, תינוק חדש, עליה משמעותית בריבית ובמדד וכדומה. כל שינוי משפיע על יכולת ההחזר של הלווה, וחשוב להתייחס לכך בבחירת מסלולי המשכנתא.

תמהיל משכנתא מומלץ לסכום של 400,000 ש"ח לשנת 2019

משכנתא בסכום של 400,000 ₪ נחשבת לנמוכה יחסית, אך עדיין זהו סכום לא מבוטל עבור רוב הישראלים. למעשה, לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות הקשות והמורכבות ביותר בחיי רוב הציבור, לכן מפתיע לגלות כי לווים רבים אינם מבינים את חשיבות בניית התמהיל, והם לוקחים משכנתאות יקרות וגם לוקחים סיכונים גדולים יותר.

את התמהיל אפשר לבנות בעזרת יועץ משכנתא מטעם הבנק, זהו שירות חינמי ללווים, אך אליה וקוץ בה, כיוון שיועץ של הבנק מייצג את האינטרסים של המעסיק. לכן, מומלץ לשלם ליועץ משכנתאות פרטי ומנוסה, ובעזרתו לבחור את מסלול המשכנתא והסכום בכל מסלול.

לפני שאנו מציגים בפניכם את התמהיל המומלץ לסכום של 400,000 ₪ חשוב להדגיש כי התמהיל מובא לצורכי עיון ולמידה, אין להסתמך על המידע המוצג באתר כתחליף לייעוץ מקצועי. אמנם, תמהיל המשכנתא עשוי להתאים ללווים רבים, אך יש לבנות תמהיל מותאם אישית לאחר תכנון פיננסי ואפיון יכולת ההחזר של הלווה ומצבו הפיננסי.

התמהיל המומלץ כולל 3 מסלולים:

• מסלול ריבית פריים – זהו המסלול הפופולרי ביותר, רוב הלווים בוחרים בו כי הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן, קל לפרוע אותו בכל רגע נתון ללא קנסות ועמלת היוון יקרה, אפשר למחזר אותו בקלות ללא קנסות, וכמובן היתרון המרכזי הוא הריבית הנמוכה, למרות העלייה הקלה שחלה בריבית. כדאי לדעת כי בנק ישראל החליט לפני מספר שנים להגביל את הלווים וניתן לקחת עד שליש מההלוואה במסלול זה. עם זאת, חשוב להתייחס גם לחסרונות של מסלול ריבית פריים, מאחר וכל שינוי בריבית משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי, לכן אם הריבית תמשיך עלות המשכנתא תתייקר והלווה יחזיר יותר כסף לבנק.
• מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד – בשנתיים האחרונות הפך מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לאחד הכוכבים בעולם המשכנתאות, במסלול זה סביבת הריבית נמוכה, ולמרות ההצמדה למדד זהו מסלול אטרקטיבי ללווים רבים. מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד מאפשר ללווה לפרוע את היתרה בנקודת היציאה, אחת ל-5 שנים, ללא קנסות ועמלות פירעון יקרות. בטווח הארוך זהו מסלול זול יותר בהשוואה למסלולי משכנתא בריבית קבועה. יחד עם זאת, יש גם חסרונות למסלול זה, למשל סיכוי סביר שהריבית בעוד חמש שנים תהיה גבוהה יותר, והקרן צמודה למדד לכן תשלומי ההחזר צפויים לעלות במשך השנים.
• מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) – מסלול זה נחשב לאחד הפופולריים בשנים האחרונות, במסלול זה הריבית קבועה וגם אינה צמודה למדד, לכן הלווה זוכה לתחושת ביטחון ולשקט נפשי מאחר ותשלומי ההחזר לא יושפעו מעליית הריבית במשק או משינויים במדד.

החלוקה המומלצת של 3 המסלולים בתמהיל זה היא:

• 33% במסלול ריבית פריים, זהו המקסימום האפשרי על פי מגבלות בנק ישראל.
• 40% במסלול קבועה לא צמודה (קל"צ).
• 27% במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.

גובה הריבית

כאשר בונים תמהיל משכנתא כולם מתייחסים לריביות ושוכחים שיש פרמטרים חשובים נוספים. כמו כן, ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך הבנק מעלה את הריבית כדי להקטין את הסיכונים שהוא לוקח. לכן, אם אפשר לקצר את תקופת ההלוואה כדאי לעשות זאת, בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה. חשוב לזכור כי כל שינוי מזערי בגובה הריבית במסלולי המשכנתא השונים משפיע על תשלומי ההחזר והסכום שמחזירים לבנק בסוף תקופת ההלוואה.

כדאי להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק כיצד משפיע כל שינוי בריבית, במדד או בתקופת ההחזר על התשלומים החודשיים ועל הסכום הסופי שמחזירים לבנק. בנוסף, אין לוותר על ייעוץ משכנתא מגורם מוסמך ומנוסה, וחשוב לבדוק מסלולים נוספים כדי לקבל החלטה שקולה ונכונה.

אם יש לכם שאלות על תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 400,000 ₪, הנכם מוזמנים להשאיר פרטים ליצירת קשר בטופס למטה. צוות היועצים של מאזן יפנה אתכם ליועצי משכנתא מומלצים ומנוסים כדי לבנות תמהיל מותאם אישית, ועל מנת שתוכלו גם אתם למזער סיכונים, לחסוך הרבה כסף ולהחזיר את המשכנתא בסכומים המתאימים לכם.