כדי להגשים חלום ולרכוש נכס למגורים ניתן לבחור בין קניית דירה מוכנה, חדשה או יד שנייה, לבין רכישת מגרש ובנייה עצמית של בית פרטי. את הדירה המוכנה ניתן לקנות מקבלן כאשר יש אפשרות לרכוש דירה בפרויקט מוכן או לרכוש דירה על הנייר ולהמתין על להשלמת הבנייה. חשוב לדעת כי ישנם הבדלים משמעותיים בין תנאי לקיחת משכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית לעומת משכנתא לדירה מוכנה, חדשה או יד 2.
לדעת מראש את עלויות הנכס
כאשר רוכשים דירה מוכנה יודעים כמעט בוודאות מהי עלותה וניתן להיערך לקראת קניית הנכס בהתאם. כאשר מעוניינים לבנות בית פרטי יש לרכוש מגרש ולאחר מכן לשאת בנטל עלויות הבנייה. בעוד שמחיר המגרש ידוע מראש קשה לשער ולהעריך במדויק את עלויות הבנייה מאחר ובמהלך הקמת הבית יש שינויים ועלויות בלתי צפויות.
כדי לבנות בית יש לרכוש מגרש לבנייה עצמית, לרוב רוכשים את המגרש ממנהל מקרקעי ישראל. לעלות רכישת המגרש יש להוסיף עלויות פיתוח והיטלים שונים. לאחר מכן יש לחשב את עלות הבנייה עצמה, נהוג לחשב את העלות לפי מ"ר לבנייה כפול גודל הנכס. בנוסף, יש לחשב בעלות הבנייה עלויות נוספות כמו אדריכל, שמאי, עו"ד, מסים שונים, עלויות פיתוח גינה, ריהוט וכיוצא בזה.
הבנק ממנו מבקשים משכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית נוהג ברוב המקרים לחשב את שווי הנכס לפי עלות המגרש והפיתוח ועלויות הבנייה בפועל. חשוב להבין כי אם רוכשים מגרש בעלות 650,000 ₪ ועלות הבנייה הצפויה היא 800,000 ₪, הרי הערכת השמאי צפויה להיות גבוהה יותר, נניח 2 מיליון ₪, אך הבנק יחשב את המשכנתא לפי העלויות בפועל ולא בהתאם להערכת השמאי, לכן שווי הנכס לצרכי משכנתא יהיה 1.45 מיליון ₪.
יש לזכור כי הבנק מציע משכנתא בשלבים ללווים הרוכשים מגרש ומתכננים בנייה עצמית, למעשה הבנק משחרר את כספי המשכנתא בשלבים לפי קצב התקדמות הבנייה. לדוגמה, אם הבנק מאשר 60% מימון לסך העלויות של הקרקע לבנייה עצמית, הרי בכל שלב של בניית הבית ניתן לקבל 60% מהעלות עד לשלב זה, את הכסף ניתן לקבל רק לאחר אישור מהנדס או הערכת שמאי. כלומר, לאחר שקבלן השלד מסיים את חלקו בבנייה, הבנק שולח שמאי כדי לבחון ולאשר את השלמת שלב השלד ורק לאחר מכן ישחרר את הכסף ללווה, וזה ישלם לקבלן.
תכנון תקציב ותמהיל משכנתא
בעוד לווה המעוניין לרכוש דירה מוכנה יכול לקבל בתנאים מסוימים משכנתא עד 70% משווי הנכס, הרי הבנקים לרוב יעניקו עד 60% מימון ללווה המעוניין לרכוש מגרש ולבנות בית פרטי. אמנם הבנקים מעוניינים כי הלווה ישלם את המשכנתא ויוכל לבנות בית פרטי, אך עבורם קיים בכך סיכון רב יותר לעומת משכנתא לרכישת דירה מוכנה, לכן לרוב הבנקים מאשרים אחוזי מימון נמוכים מ- 70%, וברוב המקרים ניתן לקבל עד 60% מימון. בעוד לווה הרוכש דירה מוכנה צריך לגייס 30% הון עצמי, על לווה המתכנן לרכוש מגרש לבנייה עצמית ולבנות לבד לגייס כ- 40% הון עצמי.
לכן, חשוב לתכנן את התקציב ותמהיל המשכנתא בהתאם להון העצמי של הלווה, יכולת ההחזר שלו ועל פי גורמים נוספים כמו תנאי ההלוואה מהבנק, תנאי הריבית במשק ועוד. מאחר ומשכנתא לוקחים לתקופה ארוכה, לעתים לשלושים שנה, יש לתכנן היטב את התקציב המשפחתי ולבחור בהלוואה המתאימה ביותר למאפייני ולצרכי הלווה.
כמו כן, יש לזכור כי נכון להיום הריבית במשק נמצאת בשפל חסר תקדים, אך היא עלולה לצמוח בשנים הקרובות, וללא תכנון נכון של המשכנתא עלול הלווה להתקשות לעמוד בנטל תשלומי ההחזר. אנשי המקצוע ממליצים לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה (הכנסה נטו). אם הלווה מרוויח 12,000 ₪ בחודש, הרי הוא יכול לקחת משכנתא בגובה 4,000 ₪, אך יש לזכור כי עליו להתקיים מ- 8,000 ₪ בחודש בלבד.
גם תכנון תמהיל המשכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית שונה לעומת תכנון ובניית תמהיל לרכישת דירה מוכנה, מאחר ומקבלים את הכסף בשלבים. לכן, נהוג לבנות תמהיל משכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית הכולל מסלולים בריבית קבועה אותם מקבלים בשלב הראשון ואת יתרת התמהיל מרכיבים ממסלולים בריביות משתנות. ראוי להדגיש נקודה זו ולהבין כי הבנק ישחרר בשלב הראשון רק כספים ממסלולים בריבית קבועה בגלל הסיכון הקיים עבורו, לעומת מסלולים בריבית משתנה שהבנק יכול לחשב בקלות בעתיד בגלל ריבית הפריים המהווה בסיס ועוגן לחישוב גובה הריבית.
לשאלות ולמידע נוסף, ולקבלת הצעה אטרקטיבית למשכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית, השאירו פרטים באתר. צוות המומחים של מאזן משכנתא יחזור אליכם בהקדם, וללא עלות או התחייבות תוכלו לקבל הצעה אטרקטיבית למשכנתא מותאמת אישית.
