שוק המשכנתאות ממשיך לשבור שיאים בארץ, הדבר גורם לראשי מערכת הבנקאות חשש רב מחוסר יציבות פיננסית בגלל סיכונים שהבנקים עשויים לקחת על עצמם בגלל היקף ההלוואות. אמנם, לפי נתונים בשנה האחרונה שוק הדיור מעט הצטנן, במקומות מסוימים בארץ מחירי הדירות ירדו קמעה, אך אין לפתוח את בקבוקי השמפניה כיוון שהריבית של המשכנתאות דווקא עלתה בשנתיים האחרונות ולמעשה זוגות צעירים נאלצים לשלם הרבה יותר כסף.

נטילת משכנתא לתקופה של 20, 25 או 30 שנה אינה דבר של מה בכך, יש להתחייב להלוואה גדולה ולתקופת החזר ארוכה בה דברים רבים יכולים להשתנות. חשוב לזכור כי בתמהיל המשכנתא יש מסלולים שונים, חלקם מושפעים ישירות מגובה הריבית במשק, מסלולים אחרים צמודים למדד, ובתקופת ההחזר צפויים שינויים רבים המשפיעים על תשלומי ההחזר החודשיים, על הכסף הפנוי של הלווים, על ניהול ההוצאות החודשיות השוטפת של המשק המשפחתי ועל הסכום הסופי שיש להחזיר לבנק.

לכן, עכשיו חשוב יותר מאי פעם לבנות את תמהיל המשכנתא בזהירות ותוך ייעוץ מקצועי כדי למזער סיכונים וחשיפה לשינויים שיגיעו בדרך. בניית תמהיל משכנתא חייבת להיעשות בהתאמה אישית למאפייני הלווה, יכולת ההחזר החודשית שלו, שינויים צפויים במשק, לרבות ריבית ומדד ובהתאם לפרמטרים רבים נוספים.

עליית ריביות המשכנתא בשנתיים האחרונות

עוד לפני שנציג בפניכם דוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 800,000 ₪ בשנת 2017, חשוב לדעת כי משנת 2015 הריביות של המשכנתאות החלו להתייקר, בשקט ובלי לעורר רעש גדול בשוק. מאמצע שנת 2016 הריביות המשיכו לעלות לאט אבל בקצב בטוח כלפי מעלה, הבנקים למשכנתאות למעשה ייקרו את ההלוואות בגלל הרווח הנמוך שנותר עבורם בעקבות התחרות הגבוהה בשוק המשכנתאות ובגלל גורמים נוספים.

גם בנק ישראל שינה את המדיניות שלו באמצע שנת 2016, עמה הוא ממשיך גם בשנה זו. בנק ישראל החליט על חלוקת האשראי לפי גורמי סיכון, למעשה הוא יצר שלוש מדרגות סיכון בהתאם לאחוז המימון מערך הנכס. כך, כאשר בנק למשכנתאות מעניק הלוואה לרכישת דירה לפי אחוז מימון עד 45% עליו להפריש אחוז יחסית מזערי בהתאם להנחיות בנק ישראל, למשכנתאות באחוזי מימון בטווח שבין 45% ל-60% על הבנק להפריש סכום גבוה יותר, ולהלוואות באחוז מימון גבוה מ-60% הבנק להפריש אחוז מימון גבוה בהרבה, כתוצאה מכך עליו לתמחר את המשכנתאות באופן יקר יותר.

עם זאת, ראוי לציין כי בחודשים האחרונים חלה הפחתה זעירה בריביות המשכנתאות, דבר זה מסייע למי שלוקח עכשיו הלוואה לרכישת דירה, אך יש להיות עם האצבע על הדופק ולהבין את כל ההשלכות לנושא ואת המגמות הצפויות בעתיד הקרוב והרחוק. רק כך ניתן לבנות תמהיל משכנתא עם ריביות טובות יותר ללווה, תוך התחשבות בכל הפרמטרים הנדרשים.

כאמור, צוות אתר מאזן מסייע לכם לבנות תמהיל משכנתא באופן מיטבי, הדוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 800,000 ₪ המוצגים בכתבה זו נועדו לצרכי המחשת הנושא והם אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי. את תמהיל המשכנתא יש להרכיב בהתאם לפרמטרים רבים כמו יכולת החזר, שווי הנכס, תקופת ההחזר, צפי לשיפור הכנסות בעתיד, תוכניות להרחיב את המשפחה, כספים עתידיים שצפויים לקבל, שינויים במדד המחירים לצרכן ועוד.

תמהיל מומלץ ראשון למשכנתא בסכום של 800,000 ₪ בשנת 2017

בתמהיל הראשון המומלץ ישנם ארבעה מסלולים, תמהיל זה מהווה דוגמא בסיסית למשכנתא המתאימה לזוגות צעירים בתחילת דרכם שמתכננים לרכוש דירה ראשונה בת 3 או 4 חדרים. התמהיל מתחשב באפשרות שהזוג ירצה למכור את הדירה הראשונה שרכש בעוד מספר שנים, לכן בבניית התמהיל כללנו מסלולים שניתן לפרוע בעלות נמוכה ובקלות יותר. כמו כן, תמהיל זה מאפשר לשלם תשלומי החזר חודשיים יחסית נמוכים יותר בתקופה הראשונה של המשכנתא תוך צפי לשיפור בהכנסות בני הזוג שיאפשר להם לעמוד בתשלומי החזר גבוהים יותר בהמשך הדרך.

התמהיל כולל 25% במסלול ריבית פריים, המסלול שכולם מכירים ושמעו עליו. ריבית הפריים נמוכה ונמצאת בשפל חסר תקדים, לכן מסלול זה נחשב עדיין למועדף בגלל הריבית הנמוכה והאטרקטיבית. את המסלול בריבית פריים נהוג לפרוס לתקופה ארוכה ככל הניתן, בתמהיל זה מומלץ לבחור בפריסת של 30 שנה.

המסלול השני בתמהיל זה הוא מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים. גם מסלול זה נהוג לפרוס לתקופה ארוכה של 25 עד 30 שנה, שיעור המסלול מסך ההלוואה הוא 20%. הסיכון במסלול זה נחשב לבינוני מאחר ויש תחנות יציאה כל חמש שנים, ניתן לפרוע את המסלול בתחנת היציאה ללא עמלת פרעון, יתרון חשוב בהשוואה למסלולים אחרים. מסלול זה נחשב למועדף כאשר הריבית במשק הישראלי נמוכה, עם זאת קיים סיכון אם הריבית תעלה בשיעור חד מאחר והדבר ישפיע באופן ישיר על תשלומי ההחזר וייקר את המשכנתא.

המסלול השלישי בתמהיל זה הוא 30% בריבית קבועה לא צמודה, לתקופה של 25 שנה, והמסלול הרביעי הוא 20% בריבית רבועה צמודה למדד לתקופה של 25 שנה או קצת פחות.

תמהיל מומלץ שני למשכנתא בסכום של 800,000 ₪ בשנת 2017

התמהיל השני המומלץ למשכנתא בסכום של 800,000 ₪ דומה פחות או יותר לתמהיל הראשון, עם שינויים מזעריים באחוז כל מסלול מסך ההלוואה. גם תמהיל זה נחשב למומלץ עבור זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה וגם ללוויים אחרים. בתמהיל השני לוקחים 30% במסלול ריבית פריים בגלל האטרקטיביות שלו והאפשרות לפרוע אותו אם הריבית במשק לפתע תצמח בשיעור חד. מומלץ לקחת מסלול בריבית פריים לתקופה של 30 שנה, התקופה המרבית שבנקים למשכנתאות מאשרים החזר הלוואה לרכישת דירה.

התמהיל כולל גם מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים לתקופה של 30 שנה ובשיעור של 25% מסך ההלוואה, 30% בריבית קבועה לא צמודה והיתרה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 20 שנה או למעלה מכך, בהתאם ליכולת ההחזר.

חשוב להדגיש כי משכנתא בסך 800,000 ₪ אינה דבר פעוט, על הלווה להתחייב לתקופה ארוכה, לחשב היטב את צעדיו הכלכליים ואת תזרים ההוצאות השוטפות, מאחר וההחזר החודשי עשוי להשתנות באופן חד לאורך התקופה. לכן, אין להתחייב להחזר גבוה מדי, וחשוב לבנות את התמהיל בהתאם לסך ההכנסות נטו של המשפחה. גם בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לא לאשר ללווים לקחת משכנתא בשיעור גבוה מ-40% מההכנסה הפנויה של הלווים.

תמהיל מומלץ שלישי למשכנתא בסכום של 800,000 ₪ בשנת 2017

התמהיל השלישי המומלץ כולל 30% במסלול קל"צ, עם זאת לאור השינויים וההתייקרות של מסלול זה כדאי לשקול את נחיצותו והכללתו בתמהיל. עד לא מזמן מסלול קל"צ היה אחד הבולטים והפופולריים בשוק המשכנתאות, היתרון שלו הוא ההחזר הקבוע וגם שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן. החסרונות של המסלול הם הריבית הגבוהה יותר ועמלת הפרעון שיש לשלם כאשר רוצים לפרוע אותו.

בתמהיל השלישי צוות המומחים של אתר מאזן מציע לכלול 30% במסלול ריבית פריים, אחד המסלולים שנחשב לאטרקטיבי ביותר בגלל שהריביות במסלול זה אינן מושפעות באופן ישיר מהריביות שהבנקים מעלים. כפי שציינו, הריביות של המשכנתא התייקרו בשנתיים האחרונות. מסלול זה ניתן לפרוע ללא עמלת פרעון וקנסות, יתרון חשוב. כמו כן, אין הצמדה למדד במסלול זה ובתקופה של ריבית נמוכה המסלול נחשב לזול ואטרקטיבי.

בתמהיל זה ניתן למצוא כ-20% במסלול ריבית קבועה צמודה למדד וכ-20% במסלול ריבית משתנה לא צמודה. יש להתייחס בזהירות לשני המסלולים, שניהם נחשבים עדיין לאטרקטיביים אך כאשר בונים תמהיל משכנתא יש לבדוק האם המסלולים מתאימים לצרכי ולמאפייני הלווה או שכדאי לבחור מסלולים אחרים ומתאימים יותר.

חשוב לציין כי מסלול ריבית קבועה צמודה למדד לא נחשב לאידיאלי ביותר אך נכון לשנת 2017 הוא עדיף על פני מסלול קל"צ, לכן ניתן למצוא אותו בכל הדוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 800,000 ₪. מאחר והמדד נמוך יש למסלול זה יתרון על פני אחרים.

גם מסלול בריבית משתנה לא צמודה התייקר בשנה האחרונה ונחשב לפחות אטרקטיבי בהשוואה לשנים הקודמות. היתרון של מסלול זה נעוץ בנקודת היציאה בעוד חמש שנים והריבית עדיין נחשבת יחסית לאטרקטיבית לעומת מסלולים אחרים שהבנקים מציעים.

התמהיל המומלץ מהווה דוגמה לאפשרות כיצד ניתן לקחת משכנתא עם ריביות טובות יחסית, תוך מזעור סיכונים שונים כמו שינוי חד בשיעור הריבית במשק או עלייה משמעותית במדד המחירים לצרכן.

ייעוץ מקצועי לבניית תמהיל משכנתא

לקיחת משכנתא היא ההחלטה הפיננסית הגדולה והמורכבת ביותר בחייהם של רוב הזוגות בארץ, לכן אין לפעול בפזיזות ויש לפנות ליועץ מקצועי כדי להרכיב את תמהיל ההלוואה לרכישת הדירה. לכל לווה יש לבנות תמהיל משכנתא מעט שונה, לא ניתן לעשות העתק הדבק מלווה אחד לאחר בגלל ההבדלים בין יכולות ההחזר, כושר ההשתכרות, סך ההכנסה הפנויה, שווי הנכס, תקופה החזר המשכנתא ופרמטרים רבים אחרים. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר כך מחזירים יותר כסף לבנק, במקרים רבים כאשר לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה מדובר על נטל כלכלי משמעותי, לכן יש לפעול בכובד ראש ובאחריות.

כדי לקבל משכנתא עם הריבית הטוב ביותר מומלץ לפנות לצוות המומחים של אתר מאזן. המומחים שלנו מסייעים מדי שנה למאות לווים, ביניהם זוגות צעירים רבים, והניסיון שלנו מוכיח כי הייעוץ ובניית תמהיל המשכנתא בעזרתנו עשוי לחסוך עבורכם עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.

חשוב להדגיש כי ייעוץ משכנתאות נועד לסייע לבני הזוג לקבל החלטה קריטית וגורלית המשפיעה לאורך תקופה ארוכה, לרוב בטווח של 20-30 שנה. בתקופה זו דברים רבים עשויים לקרות ולהשתנות, אף אדם לא יכול לחזות את העתיד ולנבא מה תהיה הריבית בעוד שנה, חמש שנים או עשרים שנה, גם לא ניתן לחזות את השינויים במדד המחירים לצרכן. לכן, החלטות פיננסיות חשובות יש לקבל בעזרת יועצים מנוסים שמכירים את שוק המשכנתאות לאורך שנים ארוכות.

למידע נוסף בנושא תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 800,000 ₪ לשנת 2017, לשאלות ולייעוץ מקצועי השאירו עכשיו פרטים באתר. צוות המומחים של אתר מאזן יחזור אליכם במהרה ויסייע לכם לקבל החלטה נכונה. נשמח לסייע גם לכם לקחת משכנתא עם הריבית הטובה ביותר שניתן להשיג, אנו מתמחים בייעוץ משכנתאות ובהתאמת הלוואות למאפייני הלווה ולצרכיו הייחודיים. כל לווה זוכה לייצוג בפני הבנקים, אנו מנהלים מו"מ יעיל מול הגופים הפיננסיים השונים כדי להשיג ללקוחות שלנו את המשכנתא הטובה ביותר.

מלאו את הטופס שבאתר ואנו נחזור אליכם במהרה עם הצעה אטרקטיבית למשכנתא מותאמת אישית עם ריבית טובה, וזאת ללא כל עלות וללא כל התחייבות מצדכם.