שוק המשכנתאות בישראל מגלגל מאות מיליוני שקלים מידי שנה ויש לו השפעה גדולה על הכלכלה במגוון של צורות. כאשר המשק צומח באופן מספק, האבטלה בשפל, המשכורת הממוצעת גדלה והאינפלציה מרוסנת, אז כביכול אין שום בעיה והשוק החופשי מתפעל את עצמו. ברם, בזמנים של משברים כלכליים, כמו קריסת הבנקים בשנת 2008, יכולות להיווצר תקלות מבניות שמסוגלות להביא להשלכות חמורות עבור כלכלת המדינה. תקלות אלו יכולות בהחלט לפגוע בנוטלי המשכנתאות וגם בבנקים המלווים שלא יקבלו את כספם.

התערבות הממשלה בענף המשכנתאות

כדי למנוע את המצבים המסוכנים האלה, המדינה נוהגת להתערב ולקבוע חוקים שונים שבאים להגן הן על הלווים והן על המלווים בענף המשכנתאות. שינויי המדיניות האחרונים של בנק ישראל לגבי שוק המשכנתאות קיבלו כמובן תאוצה לאחר משבר הלוואות הדיור בארה"ב, שלאחריו כולם הבינו את גודל הסכנה של המשכנתאות הממונפות. בנק ישראל החל לאחר מכן לפעול באופן יותר אקטיבי ומעדכן מידי שנה את הרגולציה בשוק המשכנתאות בהתאם למצב הכלכלי השוטף.

איך תדעו לזהות משכנתא ממונפת והסיבות להתרחק ממנה

ישנם שני קריטריונים עיקריים שהופכים את המשכנתא לממונפת ומסוכנת הרבה יותר מבחינת הלווים הפוטנציאליים. כדי להימנע מהסיכונים, רצוי למצות את האופציות האחרות של אשראי ולא להגיע לסיטואציה של מינוף.

• המשכנתא שנלקחה על ידי הלווים הינה בסכום הגבוה מ-800 אלף ₪.
• המשכנתא שנלקחה על ידי הלווים עולה על 60% משווי הדירה הנרכשת.

שני התנאים האלה חייבים להתקיים כדי שהלוואת הדיור תיחשב למשכנתא ממונפת וכדי שהגבלות בנק ישראל יחולו עליה. במידה ורק אחד מהקריטריונים מתאים למשכנתא, היא עדיין לא נחשבת לממונפת.

החקיקה של בנק ישראל לגבי משכנתאות ממונפות

• הגבלה על הלווים – לווים של משכנתא ממונפת לא יכולים לבחור מסלול משכנתא בריבית משתנה יותר מ-25% של החוב הכולל, כאשר זה כולל גם אפיקים עם ריבית משתנה כל 5 שנים.
• הגבלה על המלווים (הבנקים למשכנתאות) – הבנק מחויב להשאיר כביטחונות הון עצמי גדול יותר עבור כל משכנתא ממונפת שהוא מעניק. זה גורם להוצאות גבוהות יותר והבנק יעלה ריבית כדי לפצות על כך.

בגלל הגבלות אלו, במידה והמשכנתא נכנסת לקטגוריה של משכנתאות ממונפות, תהיו חייבים לקחת 75% מהמשכנתא במסלול עם ריבית קבועה שהיא יקרה יותר ופחות משתלמת. אנו רואים שההגבלות על משכנתאות ממונפות מקשות לבחור בתמהיל משכנתא משתלם וזוהי סיבה טובה להתרחק מאופציות אלה.

מהי האלטרנטיבה למשכנתא ממונפת?

ההמלצה היא לא לגבי עקיפת החוק, אלא פשוט לוותר על אופציית המינוף עצמה:

• ישנה אפשרות לקחת הלוואה ממקורות אחרים, כמו הלוואה רגילה מהבנק, קרובי משפחה, אשראי חוץ בנקאי, קרן השתלמות, תכנית חיסכון ועוד. בעזרת שימוש בהון מאפיקים אחרים, תוכלו לצאת ממעגל ההגבלות של בנק ישראל ולבנות תמהיל ממסלולים משתלמים וזולים יותר מבחינת ריבית.
• תנסו להוציא תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון. במידה ואתם זכאים, גם אם אתם לא רוצים ולא מתכוונים להשתמש בהטבה, תהיו פטורים מההגבלות על משכנתאות ממונפות, שכן הרגולציה של בנק ישראל איננה מתייחסת להלוואות הדיור מסוג זה. בנוסף, יתכן שדווקא תמצאו את ההטבה כמשתלמת ותוכלו לקבל כסף נוסף כהלוואה ממשרד הבינוי והשיכון – סכום שיעזור לכם להוריד את עלויות המשכנתא הסופיות.

החשיבות בניהול סיכונים יעיל לפני לקיחת משכנתא

עניין נוסף שראוי להזכיר הוא, כי אמנם בנק ישראל קובע כל הזמן חוקים וקריטריונים עם מספרים והגבלות ברורות, אך לא צריך להתייחס אליהן כגזירות שבאות להקשות עלינו לקנות דירה. ישנה מחשבה רצינית ורציונל מאחורי המהלך שבא להגן על רוכשי הדירות והבנקים – המטרה היא , שלא יסכנו את עצמם ויגיעו למצבים פיננסיים לא נעימים ופשיטות רגל.

בסביבה הכלכלית הלא פשוטה של היום, אנו כלווי משכנתאות צריכים לבדוק היטב כיצד אנו יכולים לגרום למשכנתא שלנו להיות פחות מסוכנת גם ביחס לקריטריונים של בנק ישראל וגם לפי מאפיינים נוספים, כגון גובה ההכנסה וההוצאות השוטפות שלנו בעתיד הנראה לעין. זה יאפשר לנו לתכנן את העתיד הכלכלי בצורה נכונה יותר ועל ידי כך להחזיר את המשכנתא מהר יותר.

אנו באתר מאזן מעוניינים לתת לרוכשי הדירות הפוטנציאליים מידע רלוונטי לגבי ההתרחשויות בשוק המשכנתאות בישראל. מכיוון שמדובר על ענף דינאמי שנערכים בו שינויים תכופים, חשוב להיות מעורה בהתפתחויות והחידושים השונים – זאת, כדי לקבל את ההחלטה הטובה ביותר בעת לקיחת משכנתא ורכישת דירה.

במידה ואתה מעוניין לרכוש בית ולקחת משכנתא מהבנק בתקופה הקרובה, אנו בפורטל מאזן יכולים לסייע לך ולהפנות אותך ליועצים בלתי תלויים בלי שום עלות או התחייבות. כל מה שעליך לעשות זה למלא את פרטיך האישיים בטופס שנמצא בעמוד זה ואנו מבטיחים ליצור קשר טלפוני במהירות האפשרית.