רכישת דירה היא תהליך מורכב, מרגש ובעיקר מבלבל. הנושא הכספי הוא זה שגורם לבלבול, או נכון יותר הלוואות המשכנתא שמציעים הבנקים.
קשה להבין במדויק את המסלולים השונים, איזה עדיף על השני, היכן מדובר על סיכון גבוה יותר וכמה בסופו של דבר תצטרכו להחזיר.

אנחנו במאזן משכנתא ננסה לעשות סדר בדברים, לפחות בשאלת מסלולים צמודי מדד במשכנתא.

מהו מסלול צמוד מדד?

עבור הבנקים, מתן משכנתא לרוכשי דירות הוא הליך שיש בו סיכון. הם גם רוצים להרוויח כמה שיותר על ההשקעה שלהם וגם להפחית סיכונים עד כמה שניתן.

בין הדרכים שעומדות בפני הבנק להפחית את הסיכונים שלו, מצויים מגוון תשלומים נוספים שהם גובים, או מחשבים מראש, ואשר יתנו לו מענה לשתי הסוגיות- כיצד להקטין סיכונים וכיצד להרוויח יותר.

השיקול העומד בפני הבנק הוא הכסף, שעם הזמן יורד ערכו, בתהליך המוכר לנו בשם אינפלציה. אותה אינפלציה נמדדת באמצעות מדד המחירים לצרכן, אשר מתפרסם מדי חודש, ומציין את האחוזים בהם עלו, או ירדו, המחירים במשק.

למשל, אם סך ההוצאות שלכם מסתכמות בעשרת אלפים ₪ בחודש, והמדד השנתי עלה בחמישה אחוזים, פירוש הדבר הוא שבשנה הבאה תזדקקו לחמש מאות ₪ נוספים בכל חודש, אם אתם רוצים להמשיך ולרכוש את אותם המוצרים והמצרכים שרכשתם עד כה, ולשמור על אותה רמת חיים כפי שהיתה קודם לעליית המדד.

כשהמדד עולה נוטה נגיד בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. הוא עושה זאת כדי לעצור את עליית המחירים ולייצר יציבות כלכלית. וכשהריבית עולה, מחויב הבנק לשלם ריבית גבוהה יותר למקורות המימון שלו, שמשמשים למתן המשכנתא שלכם. במקרה כזה מי שבסופו של דבר יחוש את התוספת בעלויות בכיסו, יהיו אתם, רוכשי הדירות.

כלומר, הבנק יעשה שימוש בריבית הצמודה למדד ובריבית משתנה, כדי לשמור על כספו, כאשר בשורה התחתונה, הלווים יצטרכו לשלם יותר כסף בהחזרי המשכנתא.

מסלול משכנתא צמוד מדד הוא הדרך של הבנק להבטיח לעצמו כיסוי כספי במצבים של עליית המדד ועליית הריבית במשק.

בחירת משכנתא צמודת מדד

כשאתם בוחרים משכנתא צמודה למדד, זה אומר שהשינויים במדד ישפיעו על ההחזר החודשי שלכם, לטוב ולרע. יחד עם הבחירה במסלול צמוד מדד, תצטרכו להחליט גם איזו ריבית תרצו לשלם- האם ריבית קבועה, או שמא משתנה.

כלומר, במסלול משכנתא צמוד מדד, כמו כל מסלול אחר, יש לשלם גם ריבית שמחושבת על ידי הבנק. האפשרויות העומדות בפניכם היא לבחור במסלול משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה, או במסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה:

• מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה- במקרה זה היתרון העיקרי הוא הידיעה שלכם לגבי גובה הריבית. אם הריבית שנקבעה במעמד נטילת המשכנתא היא נמוכה מהריבית הקיימת במשק הרי שהרווחתם.

החסרון העיקרי הוא במצבים בהם הריבית במשק יורדת והריבית עליה הסכמתם כשלקחתם את המשכנתא היא גבוהה יותר. במקרה כזה תפסידו את הרווח מירידת הריבית

• מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה- היתרון הבולט והעיקרי הוא הסיכוי שבעתיד תקטן הריבית לפי השינויים במשק.

החסרון  הבולט והעיקרי הוא הסיכון שהריבית דווקא תתייקר לפי השינויים במשק.

אפשרות נוספת היא  בחירה של מסלול משכנתא שאינה צמודה למדד ועם ריבית קבועה. במקרה כזה ההחזר החודשי הנו קבוע ולא משתנה, יתרון לא רע, אולם הריבית הקבועה היא גבוהה מאד- וזהו החיסרון העיקרי.

איך לבחור משכנתא

חשוב לזכור כי עליית המדד במשק משפיעה רק על משכנתאות במסלולי צמודי מדד. אם המדד עלה בחודש מסוים באחוז אחד, באופן אוטומטי יעלה סכום קרן ההלוואה גם הוא באחוז אחד. כלומר, אם לקחתם הלוואה של חצי מליון ₪ והמדד עלה כבר באותו החודש באחוז, הרי שבתשלום הבא של ההחזר החודשי שלכם, יחושב הסכום לפי חצי מליון ₪ ועוד אחוז= תוספת של חמשת אלפים ₪ לקרן. סכום זה יגדיל את ההחזר החודשי.

גם אם המדד בשנה האחרונה הוא נמוך מהרגיל, עדיין אין משמעות הדבר שהמצב ימשיך להיות כזה לאורך זמן. למעשה, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא לטווח קצר, דווקא כן ישתלם לכם להצמיד אותה למדד, כל עוד הוא נמוך, וליהנות ממנו, כאשר ממילא ההלוואה אינה ארוכת טווח ותסתיים במהירות. גם אם יעלה, אתם כבר תסיימו לשלם את ההחזרים.

אולם אם התוכנית היא לקחת משכנתא לטווח ארוך, יש לשקול היטב את הנושא, מאחר ולפני נסיון העבר, ברוב השנים המדד רק עולה, ואפילו במספרים גבוהים, דבר שישפיע על גובה ההחזרים החודשיים שלכם.

פתרון נוסף וזהיר יותר הוא לבצע תמהיל משכנתא, בו ניתן לחלק את ההלוואה למספר מסלולים ולהקטין את הסיכונים. כיום ניתן לשלב כמה מסלולי משכנתא שתרצו, כך שגם אם יש שינוי במסלול מסוים, בו מנוהל חלק מסכום ההלוואה, הרי שבמסלול אחר יכולים להיות שינויים לטובה שאו שיאזנו את תמונת המצב או שאפילו ישפרו אותה.

מסלולי משכנתא צמודי מדד ואחרים

חשוב לזכור שהנתונים במשק משתנים כל העת וקשה להצביע על מסלול אחד שהוא טוב מאד לעומת מסלול אחר שאינו כזה. כמו כן, קשה לצפות את עליית המדד ואם אכן יעלה, בכמה אחוזים.

אולם אם כבר התחייבתם למסלול צמוד מדד, לפני שאתם חותמים עליו, נסו להעריך  את ההכנסות העתידיות שלכם ולהבין אם גם במקרים של עלייה בהחזרים החודשים עדיין תוכלו לעמוד בהם.

אם אין לכם הבנה במשכנתאות, ואתם רוצים לקבל תמונה מקיפה, מאזן משכנתא יסייע לכם בהסברים נוספים, באיתור יועץ משכנתאות ובמציאת ההלוואות האופטימליות ביותר עבורכם.

הפורטל מקושר היטב עם מקורות המימון המובילים ביותר בארץ ובהתאם לנתונים שלכם ויכולת ההחזר שלכם, תקבלו הצעות להלוואות שיאתר עבורכם הפורטל, ואשר מתאימות לצרכיכם.

לקבלת מידע נוסף והמלצות על משכנתאות ההולמות את צרכיכם, מלאו את פרטיכם בטופס ההתקשרות שבאתר ונציגי מאזן משכנתא ישמחו לתת לכם מענה מהיר.