אם נפלה ההחלטה לקנות דירה למגורים, חשוב לוודא כי ביצעתם את כל השלבים בתהליך רכישת דירה, ויש לא מעט כאלו. כדי להיערך נכון לרכישת הדירה שלכם, לפניכם המדריך לרכישת דירה של פורטל מאזן משכנתא.

קניית דירה חדשה

קניית נכס חדש היא צעד מרגש לכל הדעות. בנוסף להתרגשות הגדולה מדובר בהשקעה גדולה ומחייבת, במיוחד אם זו קניית דירה במימון הבנק. משכנתא היא התחייבות לתקופה ארוכה ומעבר להוצאה הכספית, חשוב להיות בטוחים וודאים שאתם בוחרים את הדירה שמתאימה לכם, לא רק בשל יופייה או המרפסת שתמיד חלמתם עליה, אלא גם בשל שיקולים ופרמטרים נוספים, חלקם פרקטיים.

השלב הראשון, לאחר שנפלה ההחלטה לקנות דירה חדשה היא התקציב. חשוב להבין במדויק מה סכום ההון העצמי שלכם משתי סיבות עיקריות. הראשונה היא הבנקים שלא מעניקים יותר משבעים וחמישה אחוזי מימון לדירה, בניגוד לעבר, אז היה המימון בשיעור של תשעים ואפילו תשעים וחמישה אחוזים מערך הנכס.

הסיבה השנייה היא, שככל שההון העצמי שלכם יהיה גדול יותר, המחויבות שלכם לבנק תקטן, הן במספר השנים שתזדקקו להן כדי להחזיר את ההלוואה, והן בריבית שתשפיע על ההחזר החודשי.

מעבר להון העצמי, עליכם לחשוב על ההחזרים החודשיים ולהבין מהו הסכום שייחשב הגיוני מספיק עבורכם, בהתאם להכנסותיכם ולהוצאות הכלליות שלכם.

לחישוב זה צריך להוסיף, פרמטרים משתנים, למשל תוספת של ילד למשפחה שבאופן טבעי מגדילה את ההוצאות, וגורמי סיכון כמו פיטורים מעבודה וכדומה.

המדריך לקניית דירה

אחרי שהסדרתם את נושא התקציב, יש לשקול את האזור בו אתם מעוניינים לגור ולהבין מה המניעים שלכם לרצות לגור דווקא באזור הזה.

האם אחד מכם עדיין לומד לתואר וחשוב שתהיה קירבה לאוניברסיטה? האם אחרי הלימודים המקום הזה יהיה עדיין רלוונטי למגורים?

האם יש לכם ילדים או אתם מתכננים להגדיל את המשפחה בקרוב? בדקו אם יש באזור גני ילדים, בתי ספר, פארקי שעשועים, טיפת חלב וכדומה.

פרמטר נוסף הוא המרחק מהעבודה. גם אם אתם חולמים על בית באזור שקט בפרבר ירוק, ואתם עובדים במרכזה של עיר אחרת, בדקו היכן נמצאים כבישי הגישה מהבית לעבודה, האם יש תחבורה ציבורית קרובה ומה התדירות שלה. האם יש גישה לתחנת הרכבת וכדומה.

אם כבר מדברים על תחבורה ציבורית, האם היא עוברת ממש ברחוב בו אתם מעוניינים? אם כן, קחו בחשבון שיהיה רועש ובקשו לראות את הדירה בשעות היום, כדי לשמוע את רעשי החוץ.

המלצה נוספת, כשאתם ניגשים לראות דירה, עשו זאת בליווי בן משפחה או חבר קרוב. הוא יהיה יותר אובייקטיבי מכם ולא יהיה מונע משיקולים רגשיים.

טיפים לרכישת דירה

כשאתם ניגשים לראות דירה הכינו את כל השאלות מראש, ובכתב. המעמד יכול להיות מבלבל ולאחר מכן תצטערו שלא קיבלתם מענה על כל השאלות.

זכרו שבנוסף לעלות הדירה יש הוצאות נוספות, קבועות, שיש לקחת אותן בחשבון, כמו ארנונה, תשלומים לוועד הבית, האם מצוי בדירה דוד שמש או שמא יש לחמם את המים באמצעות דוד חשמלי או האם ניתן בכלל להתקין דוד שמש, וכדומה.

אם מדובר בדירת יד שנייה בדקו אם הצנרת הוחלפה, ומתי. אם הדירה זה עתה סוידה בררו מדוע זה קרה. האם כדי להסתיר רטיבות בקירות?

יכול להיות שדירה יד 2 תהיה זולה יותר, אולם עליכם לוודא אם נדרשים שיפוצים ולאמוד את העלות שלהם. יכול להיות שתגלו שהפערים בין דירה כולל שיפוצים לבין דירה חדשה מקבלן אינם כל כך גדולים, ולכן חשוב לבדוק את הכדאיות הכלכלית לרכישת דירה ישנה.

טיפים נוספים לרכישת דירה נוגעים לפרקטיקה של הקנייה:

• זכרון דברים- רוכשי דירות שמעוניינים בנכס מסוים ורוצים להבטיח אותו לעצמם נוהגים לחתום על זכרון דברים בינם לבין המוכר. זהו סוג של חוזה מחייב ומומלץ שלא לעשות זאת מאחר ובמידה ותתחרטו תחויבו בתשלום קנס.

גרוע מכך, החתימה על זכרון דברים מצמצמת לכם את האפשרות להתמקח על תנאי החוזה, פוגעת בזכויות שמגיעות לכם, כולל פגמים בדירה שנסתרו מעיניכם, או אפילו שעבודים ועיקולים שקיימים על הנכס ויכולים לשבש ולעכב את תהליך הקנייה.

בשורה התחתונה: לא מומלץ כלל ועיקר לחתום על זכרון דברים. עדיף לפנות מיידית לעורך דין אפילו אם תסתכנו באיבוד הנכס המבוקש.

• טופס רישום- אם מדובר ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן, אתם עשויים להתקל במצב בו הקבלן ינסה להחתים אתכם על טופס רישום, שהוא מסמך בקשה לרכישת דירה.

מסמך זה, ממש כמו זכרון דברים בדירה יד שנייה, הוא מסמך משפטי ומחייב, מבלי שניתנה לכם ההזדמנות לבדוק את החוזה לעומק, לברר את הזכויות המשפטיות, ללמוד את נושא היתר הבנייה, מה המצב המשפטי של הקרקע עליה נבנה בית הדירות ועוד, ובמיוחד לפני שביררתם מהי זכאותכם למשכנתא בבנק.

אם כבר דוחף אתכם איש המכירות או הקבלן לחתום על מסמך כזה, וודאו כי קיים בו סעיף, או התעקשו להכניס סעיף כזה, בו כתוב במפורש ששמורה לכם הזכות לבטל את ההסכם, כולל קבלת החזר המקדמה ששילמתם, כולל הריבית עליה. אם הקבלן יסרב, כנראה שתחושות הבטן שלכם לגביו היו נכונות.

זכרו: חתימה מוקדמת, בין אם על טופס רישום מקבלן או על זכרון דברים, תחייב אתכם בתשלום מס רכישה מוקדם. על פי חוקי רשויות המס, חובה עליכם לדווח בתוך ארבעים יום מיום החתימה או תשלום המקדמה, כך שיהיה עליכם לשלם מס רכישה עוד לפני שאפילו חתמתם על החוזה בפועל. במידה ולא תשלמו את המס, יחולו עליכם קנסות בגין איחור בדיווח, ריבית והצמדה בשיעור של כארבעה אחוזים.

• חתימה על חוזה- גם אם עקפתם את מהמורת זכרון הדברים או טופס רכישה מקבלן, ברגע האמת, רגע החתימה על חוזה הקנייה, צריך להתבצע בליווי עורך דין שבקיא בהלכות דיני מקרקעין, יודע לקרוא את החוזה ולהבין את המשמעויות של כל סעיף, ולתקן או לשנות סעיפים שיכולם להיות אולי לטובת המוכר, אולם לא לטובתכם.
• הוצאות נלוות- זכרו שבנוסף להלוואה שאתם עומדים לבקש מהבנק, יהיה עליכם לשלם שכר טרחה לעורך דין, למתווך, במידה והדירה נקנתה בסיוע משרד תיווך, וכן, כל טופס שתבקשו לקבל הקשור לדירה, למשל נסח טאבו, דו"ח עיקולים ושעבודים על הדירה וכיוצ"ב, כרוכים בתשלום.

קניית בית

אחרי שבדקתם את כל הדורש בדיקה וקיבלתם את כל התשובות לשאלותיכם, הגיע הזמן לגשת ולבקש מהבנק משכנתא לצורך קניית בית, או דירה.

זכרו שמשכנתא היא הלוואה שמותנית בשעבוד הנכס שלכם, כלומר, התקשיתם להחזיר את ההלוואה ונוצר פיגור של מספר חודשים? הבנק רשאי למכור את הנכס ולקחת את הכסף לעצמו, ככיסוי ההלוואה שנתן לכם.

ההמלצה של אנשי פיננסים ויועצים כלכלים היא שגובה ההחזר החודשי צריך לעמוד על לא יותר משלושים אחוזים מגובה ההכנסה שלכם. אם לא כך הוא הדבר, מומלץ לשקול את הרכישה בשנית.

תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי להעריך את גובה החזר החודשי שלכם, כולל תכנון תמהיל המשכנתא, זאת על מנת לקבל מושג על ההוצאות הצפויות לכם.

זכרו: ביצוע ההלוואה עצמה כרוכה בעלויות נלוות, ביניהן דמי פתיחת תיק משכנתא, שכר טרחת שמאי שממנה הבנק כדי שיעריך את שווי הנכס, דמי רישום בטחונות- בטאבו וברשם המשכונות, דמי ביטוח חיים, שהם תנאי מחייב של הבנק כנגד ההלוואה ועוד.

יש לכם שאלות נוספות? מעוניינים לקבל הסברים, ייעוץ והמלצות על משכנתאות אטרקטיביות? מלאו את פרטיכם בטופס המקוון ועד מהרה תקבלו ממאזן משכנתא הצעות למשכנתאות הטובות ביותר עבורכם.