בשנים האחרונות, בעקבות העליות התלולות במחירי הנדל"ן בישראל, יותר ויותר אנשים שמעוניינים לרכוש דירה פונים לבנקים בבקשת משכנתא, כאשר הסכום הממוצע של ההלוואה גדול יותר וטווח ההחזר ארוך יותר. מגוון המסלולים הקיים בבנקים מתרחב כל הזמן, אולם, בגלל ההשפעה הגדולה של ענף המשכנתאות על כלכלת המדינה, קיימת גם רגולציה הדוקה של בנק ישראל על התחום.
הפיקוח של הבנק המרכזי מביא לכך, שישנם כללים משותפים שנוגעים לנטילת משכנתאות והינם מחייבים את כל הבנקים. המטרה של הרגולציה בענף הלוואות הדיור, היא להביא ליציבות גדולה יותר של הכלכלה בישראל ולמנוע התפתחות של סיכוני אשראי משמעותיים במשק.
בתור דוגמא לפיקוח על שוק המשכנתאות, ניתן לציין את הצו שהוציא בנק ישראל לפני כחמש שנים. בשנה זו הוחלט כי הסכום המקסימאלי שאותו ניתן לקחת כמשכנתא יוגבל ויעמוד על 75% מערך הדירה לרוכשים חדשים, 70% למשפרים של דיור ו-50% בלבד למשקיעים. אדם שאין לו את הסכום המינימאלי הנדרש כהון עצמי, אינו יכול עוד לקבל משכנתא מהבנק בגלל רגולציה וגם אופציית ביטוח המשכנתא החיצונית בוטלה לחלוטין.
מעבר להגבלות הכלליות יותר מצד הרגולטור, הבנקים המסחריים מתייחסים לכל לווה על פי המאפיינים האישיים שלו ועל פיהם נקבעים תנאי המשכנתא בכל מקרה ספציפי.
לפי מה נקבעת הקבוצה אליה משייכים הבנקים למשכנתאות?
ברמת העיקרון, כל אדם בוגר מעל גיל 18 שעומד בשורה של תנאים בנקאיים מינימאליים זכאי לקבל משכנתא. ראשית, על הלווה הפוטנציאלי להציג מסמכים בסיסיים כמו תעודה מזהה, תלושי משכורת אחרונים, תדפיסים מחשבון הבנק ונסח טאבו של הנכס המבוקש.
חשוב לציין, כי נוטלי משכנתאות לא יכולים להיות לקוחות מוגבלים וגם אם חזרו להם מספר צ'קים בתקופה האחרונה, הדבר מקטין מאד את הסיכויים לקבלת הלוואת דיור. כמו כן, הנכס שאותו מבקשים לרכוש צריך להיות רשום בטאבו או במנהל אחר, כך שניתן יהיה לבצע עליו שעבוד.
בשלב הבא, במידה וכל המסמכים תקינים, הבנק בוחן את מאפייני הלווה בצורה יסודית ומשייך אותו לקבוצה מסוימת של אשראי על פי הקריטריונים הבאים:
- ההכנסה נטו של מבקש המשכנתא – על פי ההוראות של בנק ישראל, לא ניתן לקבל משכנתא במידה וההחזר החודשי עבורה גדול יותר מחצי של ההכנסה נטו (הכנסות פחות הוצאות קבועות) במשק הבית. עם זאת, יש לקחת את המספר בערבון מוגבל וכמובן שהסיכוי לקבל משכנתא גדל ככל שהאחוז הוא נמוך יותר מההכנסה הכוללת. במסגרת סעיף זה, הבנק למשכנתאות גם יבדוק את הפוטנציאל של ההשתכרות לטווח הארוך ואת גובה ההכנסות הממוצע בענף שבו עוסק הלווה.
- הון עצמי מינימאלי של הלווה – על הדרגות השונות של ההון עצמי המינימאלי ללווים הפוטנציאליים כך כבר הרחבנו בפתיח. נציין רק, כי קיים פיקוח הדוק במיוחד של בנק ישראל על כל נושא ההון העצמי משום שיש כאן שני אינטרסים מנוגדים.
מצד אחד, המדינה לא מעוניינת שלווים ייקחו משכנתאות בסכומים גבוהים מידי, מכיוון שבמקרה של משבר כלכלי, הלווה יעמוד בפני פשיטת רגל והבנק יישאר עם דירה בשווי נמוך מהלוואת הדיור. מצד שני, הרגולטורים לא רוצים לחסום את הזכות הבסיסית של רכישת דיור. - סטטוס התעסוקה של הלווה הפוטנציאלי – בדרך כלל, הבנק המלווה יבצע בדיקות לגבי מקום העבודה הנוכחי של הלווה הפוטנציאלי, אך לעיתים מסוימות, הוא יבקש מידע גם על מקומות עבודה קודמים. תחלופה מינימאלית של מקומות עבודה וותק ארוך בעבודה הנוכחית יכולים להיות סממנים טובים משום שהם מראים על יציבות וביטחון תעסוקתי גבוה. מעברים תכופים בין מקצועות ומקומות עבודה, לעומת זאת, לא נתפסים כדבר חיובי על ידי הבנקים.
אנו באתר מאזן, מציעים לרוכשי הדירות הפוטנציאליים את האופציה להשוות בין מסלולים משתלמים של משכנתאות בישראל. מכיוון שההוצאה על דיור היא ללא ספק המשמעותית ביותר ברוב משקי הבית, ישנה חשיבות גדולה מאד בקבלת מידע אקטואלי והתייעצות עם גורמי מקצועיים בענף. סקר שוק יסודי ובחינת כל האפשרויות המשתלמות ברגע נתון, יכולים להביא להוזלה של עשרות אלפי שקלים בטווח הארוך.
אם אתה חושב לקחת משכנתא או שמא לעשות מחזור של הלוואת דיור קיימת, תוכל לעשות זאת על ידי שיחה טלפונית פשוטה. כל מה שעליך לעשות, זה להשאיר את פרטיך האישיים בעמוד זה ואנו מבטיחים שהנציגים הטלפוניים שלנו יצרו אתך קשר בהקדם האפשרי.
