בשנים האחרונות, בעקבות עליית מחירי הדיור בישראל, יותר ויותר אנשים שמעוניינים לרכוש נדל"ן פונים לבנקים בבקשת משכנתא. ישנם בנקים רבים שמציעים משכנתאות ללווים הפוטנציאליים ומגוון המסלולים שקיים הוא רחב מאד. אולם, בגלל ההשפעה הגדולה של ענף המשכנתאות על כלכלת המדינה, קיימת גם רגולציה של בנק ישראל על תחום הלוואות הדיור, והבנקים למשכנתאות חייבים לפעול על פיה.
לדוגמא, בשנת 2012 הוחלט כי הסכום המקסימאלי שאותו ניתן לקחת כמשכנתא הוא 75% מערך הדירה לרוכשים חדשים, 70% למשפרים של דיור ו-50% למשקיעי נדל"ן. לפיכך, אדם שאין לו את הסכום המינימאלי הנדרש כהון עצמי, אינו יכול לקבל משכנתא מהבנק בגלל רגולציה (גם אם הבנקים עצמם אולי כן מעוניינים לתת משכנתא לאדם כזה).
מהם התנאים לקבלת משכנתא?
ברמה העקרונית, כל אדם מעל גיל 18 שעומד בשורה של תנאים למשכנתא הנוגעים להון עצמי ויכולת החזר יכול ליטול הלוואת דיור מהבנקים למשכנתאות. להלן כמה מן הקריטריונים לקבלת משכנתא:
- הון עצמי מינימאלי – על הדרגות השונות של הון עצמי ללווים הפוטנציאליים כך כבר הרחבנו בפתיח. נציין רק, כי ישנו פיקוח הדוק במיוחד של בנק ישראל על נושא ההון העצמי משום שיש כאן שני אינטרסים מנוגדים.
מצד אחד, המדינה לא רוצה שלווים ייטלו משכנתאות בסכומים גבוהים מידי, כי במקרה של משבר כלכלי, הלווה יעמוד בפני פשיטת רגל והבנק יישאר עם דירה בשווי נמוך מהמשכנתא. מצד שני, הרגולטורים מבינים, הרגולטורים לא רוצים לחסום את הזכות הבסיסית של כל אדם לרכוש דירה בישראל.
- ההכנסה נטו של הלווה הפוטנציאלי – לפי הכללים של בנק ישראל, לא ניתן לקבל משכנתא במידה וההחזר החודשי עולה על 50% מן ההכנסה הפנויה (הכנסות פחות הוצאות קבועות) של משק הבית. עם זאת, כמובן שהסיכוי לקבל משכנתא הוא גדל ככל שהאחוז של ההחזר הוא נמוך יותר מכלל ההכנסה.
במסגרת הסעיף הזה, הבנק למשכנתאות בודק גם את הפוטנציאל של ההשתכרות לאורך זמן ואת גובה ההכנסות הממוצע בענף שבו עוסק הלווה.
- מצב התעסוקה של מבקש המשכנתא – בדרך כלל הבנק למשכנתאות יבצע בדיקות לגבי מקום העבודה הנוכחי של הלווה הפוטנציאלי, אך לעיתים יבקש מידע גם על מקומות העבודה הקודמים. תחלופת מקומות עבודה מינימאלית וותק ארוך בעבודה הנוכחית יכולים להיות סממנים טובים משום שהם מראים על יציבות וביטחון תעסוקתי גבוה. מעברים דרסטיים בין מקצועות ומקומות עבודה שונים, לעומת זאת, לא נתפסים כדבר חיובי על ידי הבנקים.
- ביטוח משכנתא – אחד מתנאי קבלת משכנתא הוא ביצוע ביטוח שמורכב משני חלקים – ביטוח חיים וביטוח נכס. ביטוח חיים מיועד לכסות מקרים, בהם הלווה של המשכנתא נפטר לפני סיום החזר החוב לבנק – כאשר זה קורה, סכום הביטוח מכסה את יתרת חוב המשכנתא לבנק.
ביטוח נכס, לעומת זאת, מכסה את הנזקים שיכולים להיגרם לדירה, כגון שריפות, שיטפונות ועוד. כזכור, הדירה מתפקדת כביטחונות כנגד המשכנתא ומשועבדת לבנק, לכן יש לו אינטרס שהנדל"ן לא יאבד מערכו.
אנו בפורטל מאזן משכנתא עומדים כאן לשירותך ומוכנים לענות על כל השאלות שמעניינות אותך בנושא התנאים לקבלת משכנתא ללא שום עלות או התחייבות. כל מה שעליך לעשות זה להשאיר את פרטי ההתקשרות עמך באתר ואנו ניצור אתך קשר בהקדם האפשרי.