רכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה כרוכה בהרבה התלבטויות וחששות. יש להתחייב למשכנתא גבוהה לתקופה ארוכה של עד 30 שנה, וכדי להבין מה יהיה גובה ההחזר החודשי עליכם להתעמק בנושא וללמוד אותו היטב.
עליכם לזכור כי לכל שינוי ריביות ומדדים על החזרי המשכנתא יש השלכות כספיות עבורכם, ומאחר והבנקים מציעים מגוון מסלולי משכנתא, עליכם להכיר את הנושא היטב מאחר ויש לכך משמעות פיננסית חשובה לגבי ההחזר החודשי שעליכם לשלם מדי חודש לבנק. אם התחלתם כבר לברר איזה משכנתא כדאי לכם לקחת כדי לרכוש את הדירה בה אתם מעוניינים, לבטח נתקלתם במושגים חדשים כמו מסלולי משכנתא מסוגים שונים עם מילים לא ברורות כמו קל"צ, צמודה למדד, ריבית פריים, ריבית משתנה וכיוצא בזה.
3 מדדים עיקריים שאתם חייבים להכיר
משכנתא היא הלוואה לצרכי רכישת דירת מגורים או נכס להשקעה. את המשכנתא ניתן לקבל מבנקים וגופים פיננסיים נוספים, בתמורה לשעבוד הנכס למלווה. את מסלולי המשכנתא יש לבחון לפי 3 סוגי מדדים עיקריים- הצמדה למדד, סוג הריבית ולוח סילוקין לחישוב ההחזר החודשי.
סוג הריבית במשכנתא
לבטח אתם יודעים כי הריבית משפיעה על גובה ההחזר החודשי של המשכנתא, או כל הלוואה אחרת שברצונכם לקחת מהבנק או מגוף פיננסי אחר. יש מספר סוגי ריביות כמו ריבית קבועה, חצי קבועה או משתנה. מאחר ועליכם לבנות תמהיל משכנתא הכולל מסלולים שונים, עליכם לדעת כי לכל מסלול יש ריבית שונה.
במסלול משכנתא עם ריבית קבועה ההחזר החודשי לא משתנה או משתנה מעט מאחר והבנק לוקח על עצמו סיכון, לכן גם הריבית במסלול זה יחסית גבוהה יותר לעומת מסלולי משכנתא אחרים. עם זאת אתם יודעים מראש למה לצפות ויכולים להתכונן פיננסית טוב יותר כדי לעמוד בנטל תשלומי ההחזר לאורך תקופה ארוכה.
במסלול משכנתא חצי קבועה הריבית קבועה לתקופה מוגדרת מראש, לרוב לתקופה של חמש שנים, וכאשר מגיעים לתחנה קבועה מראש לאחר חמש שנים הריבית תשתנה בהתאם לתנאי ההלוואה שלקחתם.
במסלול משכנתא עם ריבית משתנה ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לשינויים בריבית הנהוגה במשק, ישנם מסלולים בהם הריבית תעודכן אחת לתקופה.
לרוב, נהוג להמליץ ללווים לבחור בריבית המתאימה ליכולת ההחזר וכושר ההשתכרות, כלומר אם אתם צופים כי המשכורת שלכם תהיה קבועה בשנים הקרובות וגם בעתיד, נהוג לבחור במסלול עם ריבית קבועה.
מדד המחירים לצרכן
באפשרותכם לבחור מסלולי משכנתא צמודה למדד זה או אחר או צמודה למט"ח. במסלולים אלה ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לשינוי במדד, לדוגמה אם תבחרו במסלול משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן והמדד עלה ב- 1.5%, גם ההחזר החודשי יעלה בשיעור דומה.
חישוב החזר המשכנתא
לאחר שבחרתם תמהיל משכנתא ואת סוג הריבית וההצמדה למדד, הבנק יערוך עבורכם טבלה המשקפת את גובה ההחזר החודשי הצפוי. ברוב המקרים הבנק יציג בפניכם טבלת חישוב החזר חודשי על פי לוח סילוקין שפיצר. לפי לוח שפיצר גובה ההחזר החודשי יהיה קבוע פחות או יותר לאורך תקופת ההלוואה.
אם אתם מעוניינים להוזיל את המשכנתא ומסוגלים לעמוד בתשלומי החזר גבוהים בתחילת ההלוואה כדאי לדרוש מהבנק לחשב את ההחזר לפי לוח קרן שווה. כמו כן, יש שתי שיטות נוספות לחישוב ההחזר- גרייס ובלון חלקי או מלא.
בניית תמהיל משכנתא
אחרי שהבנתם את המושגים העיקריים ומהי ההשפעה של שינוי ריביות ומדדים על החזרי המשכנתא כעת עליכם לקבל החלטה חשובה כדי לבנות תמהיל משכנתא המתאים והנכון ביותר עבורכם. ההמלצה היא לפצל את המשכנתא למספר מסלולים שונים כדי למזער סיכונים. חשוב לציין כי ישנם מסלולים זולים יותר אך קיימות מגבלות של בנק ישראל כמו מגבלת שליש, כלומר ניתן לבחור עד שליש מהמשכנתא במסלול בריבית משתנה הנחשב לזול יותר.
עליכם לבדוק מהן ההשלכות העתידיות לכל שינוי בריבית או במדד על גובה ההחזר החודשי, מומלץ לעשות זאת באמצעות מחשבון משכנתא, אך אין תחליף לייעוץ מקצועי על ידי גורם מנוסה בתחום.
למידע נוסף ולשאלות השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של מאזן משכנתא יחזור אליכם בהקדם. בנוסף, תוכלו לקבל הצעה למשכנתא משתלמת ומותאמת אישית, ללא כל עלות או התחייבות מצדכם.
