אחד הדברים החשובים שיש לדעת לפני לקיחת משכנתא, הוא הצורך בפיזור סיכונים ובחירה בתמהיל שמורכב ממספר מסלולי משכנתא. מכיוון שמדובר בהלוואה לטווח ארוך וסכומים מאד גבוהים, מסוכן מאד לשים את כל הביצים בסל אחד. אנו לא יכולים לדעת אפילו מה יהיה המצב הפיננסי שלנו בעוד מספר שנים, קל וחומר שלא נוכל לצפות באיזה מצב תהיה הכלכלה הישראלית או העולמי, מה תהיה רמת הריבית או גובה המדד.

בנק ישראל, שמנהל את הפעילות של הבנקים המסחריים בישראל הוסיף עליהם בשנת 2011 מספר הגבלות בעקבות המשבר הכלכלי שפרץ בגלל נטילת משכנתאות לא אחראית בארה"ב. הצעד הזה מצד בנק ישראל נעשה לצורך הגנה על הבנקים והלווים – למנוע מצבים, בהם אנשים לוקחים משכנתאות בריבית נמוכה ואינם יכולים להחזיר אותם כשהריבית עולה בשלב מאוחר יותר.

האינפלציה הנמוכה בישראל מפחיתה סיכונים בשוק המשכנתאות

בזמן האחרון, אנו רואים שהכלכלה הישראלית נמצאת במעין האטה כלכלית ולכן עליית ריבית במשק לא צפויה בעתיד הקרוב. ההאטה הכלכלית בישראל נגרמת בגלל הירידה בצמיחה באירופה, יפן, סין ובעצם רוב העולם המפותח חוץ מארה"ב. היא מתבטאת גם בירידת שכר בשוק העבודה, אינפלציה נמוכה וגידול באבטלה, כאשר גם מחירי האנרגיה המתרסקים משפיעים על כך רבות.

הסיטואציה שנוצרת אינה טובה כמובן למשק הישראלי, המבוסס יצוא, אך מצד שני יש לה יתרונות לגבי שוק הדיור והמשכנתאות – היא מאפשרת לבנק ישראל לקחת צעד אחורה ולהפסיק להגביל את הביקוש לדיור על ידי רגולציה.

רוב המגבלות שהטילו מקבלי ההחלטות בבנק ישראל על לווי המשכנתאות בשנים האחרונות נבעו מסיכון של עליית ריבית עתידית שתשפיע על החזר ההלוואות המסוכנות (מסלולים צמודים לפריים בעיקר). בנק ישראל למד את הלקח ממשבר משכנתאות הסאבפריים בארה"ב ולא רצה לחזור על אותן טעויות בישראל – המטרה הייתה להגן על הלווים והמלווים כאחד.

המגבלות על הביקוש מצד בנק ישראל גררו ביקורת רבה ותרעומת מהציבור משום שהבנקים הקשו עוד יותר על רכישת דיור – דבר בסיסי לכל אדם או משפחה צעירה – וזאת כאשר היצע הדירות אינו מספק והמחירים גבוהים גם כך.

כיום, בגלל מצבה של הכלכלה העולמית, הסיכון של משכנתאות צמודות פריים פחת לתקופה הנראית לעין וגם מדד המחירים לצרכן לא צפוי להיות לנסוק בזמן הקרוב (מה שהופך גם את מסלולי המשכנתא הצמודים למדד לפחות מסוכנים). בתנאים הנוכחיים, בנק ישראל יכול להפנות את תשומת הלב שלו לקשיים של זוגות צעירים ברכישת דיור ולהקל על המגבלות שחלים על רוכשים של דירה ראשונה.

חוקים והגבלות של בנק ישראל על ריביות משתנות בתמהילי המשכנתא

המגבלה העיקרית של בנק ישראל לגבי המשכנתאות קשורה לתמהיל המשכנתא. נקבע שבתמהיל שנבחר עבור המשכנתא, לא ניתן יהיה לשלב מסלולי משכנתא עם ריבית משתנה בגובה שעולה על שליש מסכום המשכנתא. כלומר, במידה ואנו לוקחים משכנתא בגובה של מיליון ₪, הסכום שיופנה למסלולים המשתנים לא יעלה על 333 אלף ₪.

יש לציין, כי לגבי בנק ישראל, כל מסלול משכנתא שבו הריבית משתנה בצורה תכופה יותר מ-5 שנים נחשב כמסלול עם ריבית משתנה ונכלל בתוך מגבלת ה-33%. המסלולים הקיימים בבנקים שנכללים בתוך המגבלה הם כדלקמן:

• מסלול עם ריבית מט"ח (במסלול זה הריבית משתנה כל חצי שנה).
• מסלול עם ריבית צמודה למק"מ ( במסלול זה הריבית משתנה כל שנה).
• מסלול עם ריבית צמודה לפריים (במסלול זה הריבית משתנה כל חודש).
• מסלול עם ריבית משתנה לשנה או לשנתיים.

מסלול המשכנתא הפופולארי למדי עם ריבית משתנה ל-5 שנים לא נכלל בתוך הגבלת ה-33% של בנק ישראל.

למה בנק ישראל קבע את מגבלת ה-33% ומגבלות אחרות?

כאמור, בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות כדי להגן על הלווים וגם על המלווים (הבנקים). בסביבת ריבית נמוכה, אנשים רבים יכולים להתפתות לקחת משכנתאות עם ריביות נמוכות באחוזי מימון גבוהים, אך מכיוון שהמשכנתא יכולה להיפרס עד לתקופה של 30 שנה, יכול להיות מצב שהריביות יעלו והלווים לא יוכלו להחזיר את החובות שלהם לבנק. זה יגרום לפשיטת רגל של הלווים ולחוסר יציבות בבנקים – בדיוק מה שקרה בארה"ב בשנת 2008 ומזה בנק ישראל רוצה להימנע.

ככפי שכתבנו בפתיחה, כיום הסיכונים של הריביות המשתנות הם קטנים יותר לתקופה הקרובה וזאת בגלל המצב הכלכלי ששוב מידרדר ברוב העולם המפותח. עם זאת, המגבלות של בנק ישראל עדיין נותרו בעינן ולנו אין הרבה מה לעשות בנידון חוץ מלנסות לפעול ולרכוש דיור מתוך המגבלות שנכפות עלינו על ידי הבנקים.

כיצד מגבלת 33% של בנק ישראל משפיעה על מחזור משכנתא?

בעניין מחזור המשכנתאות, התנאים הם פשוטים למדי – תוכלו לקחת את אותם אחוזים של ריבית משתנה כמו במשכנתא שאתם רוצים למחזר. לדוגמא, אם המשכנתא הנוכחית שלכם היא 100% צמודה לריבית פריים ואתם מעוניינים לעשות לה מחזור, זה אומר שבעת המחזור תוכלו לקחת משכנתא שהיא כולה בריבית משתנה.

אם, לעומת זאת, אתם רוצים להוסיף מימון מעבר לקיים במשכנתא הנוכחית, את הסכום הנוסף תוכלו לקבל כבר בהתאם למגבלות. לדוגמא, אם תרצו להוסיף מימון של 100 אלף ₪, אזי רק 33 אלף מתוך התוספת יכולים להיות במסלולים עם ריבית משתנה.

לסיכום, אנו רואים שלמרות המצב הכלכלי שמוריד את הציפיות לגבי עליות ריבית והתייקרות המשכנתאות, בנק ישראל עדיין משאיר את המגבלות במקומן. עם זאת, כמובן שהריביות הן לא השיקול היחיד בהחלטה על מגבלות משכנתא וההאטה הכלכלית יכולה לערער את מצבם של לווי המשכנתאות בדרכים אחרות.

אנו באתר מאזן, מעוניינים לתת אינפורמציה אקטואלית וחשובה לקוראים שלנו על ההתפתחויות השונות והחשובות בענף המשכנתאות. מכיוון שמדובר על החלטה פיננסית משמעותית בחייו של כל אדם, מומלץ לקבל כמה שיותר מידע בטרם הבחירה הסופית. בנוסף, חשוב מאד לזכור כי מדובר על תחום שמשתנה בצורה מהירה במיוחד בגלל הרגולציה וההשפעה של מדדים מקרו כלכליים שונים.

אם אתה מעוניין לקחת הלוואת דיור או לשנות את המשכנתא הקיימת שלך, אנו יכולים לסייע לך ולהפנות אותך לאנשי מקצוע ללא שום עלות או התחייבות. מלא את פרטיך האישיים בעמוד זה ואנו מבטיחים שהנציגים הטלפוניים שלנו יחזרו אליך במהירות האפשרית.