מדריך ללקיחת משכנתא

קניית דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר שרוב האנשים מבצעים בימי חייהם. מדובר בסכום כסף לא מבוטל שמלווים מהבנק, בהלוואה שנקראת משכנתא ואשר ההחזר שלה נפרס על פני תקופה ארוכה למדי. מאחר ומדובר בהתחייבות גדולה ומשמעותית, חשוב לחשב את הצעדים בזהירות ולבצע את ההליך באופן מדויק ככל האפשר.

לפניך, המדריך ללקיחת משכנתא – צעד אחרי צעד.

אדם מחזיק בידיים דגם של נכס מסחרי

תהליך לקיחת משכנתא

הרוב הכמעט מוחלט של המשפחות בישראל שרכשו בית או דירה, עשו זאת באמצעות מימון הבנקים, בהליך שנקרא משכנתא.

זוהי הלוואה מיוחדת שטווח ההחזר שלה יכול להימתח עד שלושים שנה, בריבית נמוכה יחסית להלוואות קטנות וקצרות יותר, ואשר ניתנת כנגד שעבוד אותו הנכס בו אתם מעוניינים. משכון הנכס יסתיים רק לאחר שכל תשלומי המשכנתא נפרעו.

הלוואה זו נלקחת ברוב המקרים לצורך רכישת דירה לצרכי מגורים ולעתים היא משמשת גם לצורך בנייה של בית או שיפוץ מבנה קיים.

כדי שתהליך לקיחת משכנתא יהיה נכון עבורך, חשוב לבצע אותו בשלבים מסודרים ואחרי שבדקת את העלות המדויקת של ההלוואה, של גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר שלה.

עלות הנכס מורכבת מכל ההוצאות המרכיבות את מחיר הדירה. כדי להבין מהו סכום ההלוואה הנדרש לך יהיה עליכם לחשב את ההון העצמי שלך וכמה כסף בפועל תצטרך להלוות מהבנק למשכנתאות.

מומלץ לקחת בחשבון גם מקורות מימון עתידיים, למשל גידול בהכנסה, קרנות השתלמות שייפרעו בעתיד, תוכניות חסכון וכדומה. ידיעת ההכנסה העתידית תשפיע על בחירת מסלול המשכנתא שלכם וגובה ההחזר החודשי.
עוד חשוב לזכור כי ייתכנו גם שינויים כלפי מטה, כמו למשל פיטורים וקיטון בהכנסות, תופסת של ילד למשפחה שמביא לגידול בהוצאות וכדומה.

לאור האמור, יש לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי שיתחשב בפרמטרים הללו של הון עצמי, גובה ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה.

  • סכום ההחזר החודשי- נהוג לקבוע סכום שלא יעלה על שלושים אחוזים מסך ההכנסות של בני הזוג. חשוב מאד להתחשב בכל השינויים העתידיים האפשריים כפי שצוינו, ולהותיר מרווח בטחון שאפשר עמידה בתשלומים גם במקרים של שינויים שליליים.
  • משך החזר הלוואה- בניגוד לסברה הרווחת שגובה הריבית על המשכנתא נקבע לפי הסכם שנלקח, בפעול מה שקובע את הריבית הוא תקופת ההחזר שנקבעה. ככל שתקופת ההחזר על ההלוואה תהיה ארוכה יותר, כך גם הריבית עליה תהיה גבוהה יותר.
    לאחר שמצאת את בית החלומות, החלטת מה סכום המשכנתא הרצוי לך וגובה ההחזר החודשי, זה הזמן לגשת לבנק ולהגיש טופס בקשה להלוואה.

איך לוקחים משכנתא

במעמד הפגישה בבנק תשב מול יועץ למשכנתאות מטעם הבנק. הוא יבקש הסבר על מטרת ההלוואה, מה שווי הנכס, מהו סכום ההלוואה הרצוי, מה סכום ההון העצמי שלך וגם, שאלות על הכנסות, התנהלות החשבון בבנק ומקורות הכנסה נוספים, אם יש כאלו.

במעמד הפגישה יימסר פירוט על סוגי ההלוואות אותן מציע הבנק וכן הסברים על התהליכים הלוגיסטיים שיהיה עליך לבצע כדי להגיש את הבקשה.במעמד זה יינתן גם אישור עקרוני לבקשה, אישור שאינו מחייב בדבר.

הבנק, לפני מתן האישור העקרוני בודק את שווי הנכס, את מטרת ההלוואה ובעיקר את יכולת החזר ההלוואה. כמו כן נבדקת זכאות להלוואה מטעם משרד הבינוי והשיכון.

אם הבנק נתן אישור עקרוני להלוואה, יכלול אישור זה את הסכום להלוואה אותו מאשר הבנק, את תנאי ההלוואה שהבנק מציע, כולל מסלולי ההלוואה והריבית הרלוונטית ותאריך יום האישור. יש לתאריך משמעות רבה מאחר והוא תקף לתקופה של כשלושה חודשים בלבד.
עוד יכלול האישור העקרוני שורה של תנאים לביצוע ההלוואה, למשל מסמכים נדרשים ובטחונות.
לאחר אישור בקשת ההלוואה, יפתח הבנק תיק משכנתא.

עלות פתיחת תיק משכנתא

פתיחת משכנתא כרוכה בעמלה שגובהה זהה בכל הבנקים והוא עד על 0.25 אחוזים מערך ההלוואה. יחד עם זאת, לבנק יש עמלת מינימום לפתיחת תיק, שסכומה עומד על 500 ₪. כלומר, גם אם תקחו הלוואה קטנה ש- 0.25 אחוזים ממנה הם פחות מ-500 ש"ח, עדיין תדרשו לשלם סכום זה, לפי דרישות המינימום של הבנק.

מנגד, יש גם תקרת עמלה שעומדת על 6,000 ₪. אם המשכנתא שקיבלת מחייבת בעמלה גבוה יותר מסכום זה, לא תצטרך לשלם אותו ולחרוג מהתקרה, אלא רק את הסכום המקסימלי.

חשוב לדעת שמקובל ואף ניתן להתמקח על עלות פתיחת תיק משכנתא.

הכל על משכנתא

אחרי שהתקבל האישור לקבלת משכנתה ונפתח תיק משכנתאות, תתבקש לחתום על החוזה ותקבל פירוט של כל המסמכים שיהיה עליך להמציא לבנק, כולל הבטחונות הדרשים לביצוע ההלוואה שבחרת, ביניהם ת.ז., תעודת זכאות לזכאי משרד השיכון, אישורי הכנסה, חוזה קנייה של הדירה, נסח טאבו שלה וכדומה.

הבטחונות הם כל מה שיבטיח לבנק ערבות כנגד ההלוואה שנתן, כולל שעבוד הנכס לטובתו.

הסבר על משכנתא- המסלולים

קיימים קרוב לשלושים סוגי מסלולי משכנתא. הנפוצים ביותר הם:

  • משכנתא צמודת מדד בריבית גבוהה- במסלול זה מוצמד סכום ההלוואה שלקחתם למדד המחירים לצרכן ובתוספת ריבית קבועה שאינה משתנה, גם אם חלים שינויים במשק. מסלול זה הוא שכיח מאד ומבטיח סוג של יציבות וידיעה ברורה כמה יעלה לכם כל החזר חודשי.
  • משכנתא צמודה לריבית פריים- מסלול זה מצמיד את סכום ההלוואה לריבית הפריים, כפי שהיא נקבעת ע"י בנק ישראל. זוהי ריבית חובה שמשמשת כבסיס לקביעת שיעורי הריבית בהלוואות בריבית משתנה. כשהיא נמוכה, כפי שקרה עם משכנתאות 2013, זהו יתרון על פני מסלול עם ריבית קבועה צמודת מדד, כשהיא עולה, אין לדעת מה יהיה גובה ההחזרים החודשיים.
  • משכנתא צמודת מט"ח- מסלול זה מצמיד את סכום ההלוואה לשער מט"ח, דולר או אירו. ההחזר החודשי הוא לפי שער המטבע הזר ביום התשלום.

המשכנתא הבטוחה והנבונה ביותר היא כזו שמורכבת ממספר מסלולים ובאופן זה הסיכונים מתפזרים ביניהם.

סוגי מסלולים נוספים הם הלוואת גרייס, בה מועד ההחזרים נדחה למספר חודשים, או שנים. על אף הדחייה, ההלוואה ממשיכה לצבור ריבית. מסלול נוסף הוא הלוואת בלון, בה, למשך תקופה משולמת רק הריבית על הקרן, ובסוף התקופה משולם כל סכום ההלוואה בבת אחת. אלו הן הלוואות המתאימות למי שיודע שבזמן מסוים צפוי להכנס לו סכום כסף גדול.

מדריך למשכנתא- עוד דברים שחשוב לדעת

לפני שניגשים לבנק ומבקשים משכנתא, חשוב לבצע השוואת תנאים בין כמה בנקים ורק אז לבקש את המשכנתא מהבנק המתאים ביותר. כמו כן חשוב לזכור שישנם תשלומים נוספים שיש לקחת אותם בחשבון, כמו ביטוח חיים למשכנתא, תנאי חובה של כל בנק לפני שהוא מאשר את ההלוואה, ומבטיח לבנק כי במקרה של פטירה, הנכס מבוטח לטובת הבנק.

ביטוח נוסף שהבנק דורש הוא ביטוח הנכס, זאת במקרה בו נהרס המבנה מסיבות שונות.

הוצאות נוספות: מס רכישה,דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין.

פורטל צוק פיננסים למשכנתאות מזמין אותך לקבל סיוע בבחירת הבנק המתאים ביותר ללקיחת משכנתא, ויעוץ מקצועי לבחירת תמהיל המסלולים הזהיר והאפקטיבי ביותר. כל שעליך לעשות הוא למלא את הפרטים בטופס שבאתר ולקבל מענה מקצועי ממומחי הפורטל.